Ceny bytů rostou mnohem rychleji než příjmy

Průměrná nabídková cena bytů meziměsíčně vzrostla z 2,14 na 2,17 milionu Kč. Oproti loňskému roku jsou nyní ceny bytů o 144 tisíc korun výše. Největší meziroční cenový nárůst podle aktuálních dat vykazuje Liberecký a Středočeský kraj, Zlínský kraj a Vysočina, kde ceny vzrostly oproti stejnému období loňského roku o více než 20 %. Na celorepublikové úrovni rostou ceny o 7 procent, přičemž pomalejší nárůst vykazuje jen Praha, Jihočeský a Plzeňský kraj. 

Úroková sazba je při načasování pořízení bydlení druhořadá

Hypotéky jsou extrémně levné a změny v úrokových sazbách už nejsou tak výrazné jako v minulosti. V kalkulacích a načasování pořízení vlastního bydlení nyní hraje klíčovou roli pořizovací cena a samotná nemovitost. Na trhu je velký převis poptávky nad nabídkou a bydlení podle vlastních představ není jednoduché. 

Pro lepší představu, jaký vliv má na měsíční splátku hypotéky cena nemovitosti a výše úrokové sazby uvádíme srovnání letošních a loňských podmínek, kdy se hypotéky nabízely v průměru se sazbou 2,16 % a průměrná cena byla 2,02 mil. Kč. Nyní je průměrná cena 2,17 mil. Kč, ale sazba je o téměř 3 desetiny procenta nižší. Z následujícího propočtu je patrné, že i přes výrazný pokles sazeb splátka úvěru vzrostla vlivem růstu cen nemovitostí o zhruba 500 Kč. 

Aby byl obrázek dosažitelnosti bydlení úplný, je vhodné ještě poměřit hypoteční splátku s celkovými příjmy domácností. Jinak řečeno spočítat, jak velkou část příjmu domácností padne na splátku hypotéky. Za tímto účelem jsme sestavili index dostupnosti bydlení, který v září 2015 dosahoval necelých 33 %. Letos sice vzrostly ceny nemovitostí, ale zvýšily se i příjmy, takže tento ukazatel se stále drží na úrovni 1/3 čistých příjmů.

Levné hypotéky však zakrývají skutečný stav trhu, kde ceny nemovitostí rostou výrazně rychleji než příjmy domácností. Zatímco před 2 roky by lidem na pořízení modelového bytu stačilo 5 ročních příjmů, letos je to už 5,5násobek, přičemž tempo růstu nepolevuje. Ba naopak. 

Z regionálního hlediska jsou na tom nejhůře lidé v Praze a Jihomoravském kraji, kde na pořízení průměrného bytu musí statisticky vynaložit téměř 11násobek (resp. 7násobek) svých čistých ročních příjmů. Ostatní regiony se nacházejí pod celorepublikovým průměrem a hodnota indexu se ve většině krajů pohybuje mezi 4 a 5násobkem ročních příjmů, přičemž hodnotu za Karlovarský kraj považujeme spíše za anomálii způsobenou dočasně zvýšenou nabídkou (výprodejem) drahých nemovitostí ruskojazyčných rezidentů. 

Zaměřeno na Ústecký kraj

Nejlepší dostupnost vlastního bydlení dlouhodobě vykazuje Ústecký kraj, kde na pořízení průměrného bytu lidem vystačí pouze necelé 2 čisté roční příjmy. Průměrná cena zde činí 640 000 Kč a statisticky příjmy zdejších domácností nejsou o tolik nižší než ve zbývajících regionech ČR. Ústecký kraj obecně nabízí velice dobrý poměr mezi cenou pořízení a potencionálním příjmem z pronájmu. Nicméně výběr vhodné nemovitosti a především dlouhodobých nájemníků je otázka druhá. Nezaměstnanost v Ústeckém kraji podle dnes zveřejněných dat ČSÚ dosahuje 8,1 % (nejvíce ze všech krajů v ČR), přičemž celorepublikový průměr nyní činí 5,2 %.