Hlídejte si svou nemovitost, dokud je vaše – 1. část

Změny v Občanském zákoníku přenesly více zodpovědnosti za svou nemovitost právě na jejich majitele. S hlídáním svého majetku před nenechavci a podvodníky vám může pomoci služba serveru Katastr365.cz, která za vás údaje k vaší nemovitosti v pravidelných intervalech kontroluje na katastrálním úřadu (najdete i u nás na webu – ZDE).

Proč je dobré být včas informován o změnách na výpisech, jaká jsou rizika, nebudu-li o nich jako vědět a co dělat, když zjistím nějakou nepatřičnost, to jsou otázky, na které jsem se ptal v první části obsáhlého rozhovoru právníka serveru Katastr365.cz Mgr. Michala Klusáka.

Patrik Nacher: Je to s novým Občanským zákoníkem opravdu tak zlé, nahrává více podvodníkům a zlodějům?

Michal Klusák: NOZ dává veřejnosti více svobody, více práv a také více povinností. A jedna z povinností je odpovědnost vůči svému majetku. V tomto ohledu je to jistě posun dopředu, nikoli krok zpět.

PN: Je tedy ale možné, že této svobody mohou nyní podvodníci s nemovitostmi vůči poctivým občanům zneužít snadněji?

NOZ obsahuje části, které výrazně posilují pozici „dobré víry“, tedy právní důvěru člověka, který kupuje nemovitost ve veřejný seznam, v našem případě v katastr nemovitostí. Kdo chce jednat nečestně, tomu tato úprava pasuje víc, než tomu bylo do konce roku 2013.

PN: Jaká jsou tedy rizika vlastníka nemovitosti spojená s dobrou vírou?

Zjednodušeně řečeno, pokud si jako vlastník nemovitosti pravidelně nehlídám zápis v katastru nemovitostí, a tento zápis bude použit třetí osobou (kupujícím) v dobré víře, velmi složitě se mně bude dovolávat původního stavu. Nad mými právy bude v té době právo dobré víry nového kupujícího. To má při současném právním výrazně posílenou pozici. 

PN: Tedy, jsem-li nezodpovědný vlastník a nekontroluji si stav na katastru, někdo mi změní výpis nemovitostí, dejme tomu tak, že nechá zapsat jako vlastníka někoho jiného, a od tohoto jiného vlastníka koupí mou nemovitost někdo třetí, tak tento třetí už nakupuje v dobré víře a já jsem prakticky ze hry.

Zjednodušeně jste to popsal správně. Je tam však mnoho detailů, které hrají roli. Nicméně, ano, je-li vlastník nezodpovědný a nechá ve veřejném seznamu tyto nepravdivé údaje, třeba i z důvodu, že o nich jednoduše neví, nemůže se pak divit, že jiná osoba bude pokládat tyto údaje za pravdivé a důvěřovat jim.

PN: Změnilo se na tomto něco novou úpravou OZ?

Ano, změnilo a zásadně. Dle předešlé úpravy platilo, že byl-li prokázán podvod, všechny další úkony byly soudem prohlášeny za neplatné, a to třeba i po 10 letech. Dle nové úpravy OZ se na první místo dostává občanskoprávní rovina, která ctí dobrou víru toho, kdo o podvodu nevěděl, a to i přes to, když trestně právní rovina prokáže podvod. Nejkratší období, kdy může vlastník reálně přijít o nemovitost, je přitom pouhých 52 dnů.  

PN: Jak mi někdo dnes, v 21. století, může ukrást nemovitost? Přece ji nikam neodnese ani nepřemístí, jak by řekl Jára Cimrman, důl vám přece vzít nemohou, je to díra v zemi…

Máte pravdu, že pozemek ani budovu nikdo nikam neodnese. Ale změnit vlastníka nemovitosti lze až nebezpečně jednoduše. Nerad bych zde dával návod, jen se podívejme na realitu. V jistém slova smyslu se situace pro podvodníky díky institutu „dobré víry“ spíše zjednodušila, a NOZ nepřináší žádný zázračný mechanismus, jak podvodům zabránit.

PN: Jak mě ale jako vlastníka nemovitosti může někdo vymazat ze zápisu v katastru, aniž bych se o tom dozvěděl? 

Zlodějům nemovitostí stačilo do konce roku 2013 pouze falšovat ověřovací doložky podpisů na prodejních smlouvách. A na tomto se vlastně nic nezměnilo.

PN: Nezastaví zloděje povinnost katastru zaslat vlastníkovi nový výpis doporučeným dopisem?

Není to pravděpodobné. Poštovní úřad nabízí službu „přesměrování doručované pošty“. Pokud zloděj běžně používá falšování ověřovacích doložek, plných mocí a dokladů, to nejméně komplikované je, nechat přesměrovat na určitou dobu poštu vlastníka tak, aby mu tento informační dopis nebyl fakticky doručen, a přitom právně doručen byl. A naopak již po 52 dnech nově požívat výhody nákupu v „dobré víře“. Jediná 100% účinná obrana je sledování výpisu nemovitostí, ideálně každý den.

PN: Moc nerozumím tomu přesměrování pošty, to je opravdu tak jednoduché, přijít na poštu a říct, že chci přesměrovat poštu, pokud nejsem tou osobou, které má být pošta přesměrována?

Česká pošta tuto službu poskytuje naprosto běžně. Není ani důvod, aby za přesměrováním viděla něco nekalého. Není tedy divu, že k přesměrování pošty vám stačí plná moc od osoby, které má být pošta přesměrovaná. A už jsme zase u padělků. Zloděj si padělek plné moci vyrobí za pár minut. Úřednice na poště nemá vůbec šanci.

PN: Takže jedinou šancí je, kontrolovat si výpis nemovitostí, aby mě nikdo nemohl obejít. Jak často bych to měl dělat? 

Vzhledem k nově nastaveným zákonným lhůtám doporučuji minimálně jednou týdně, denně je to samozřejmě ideální. Čím delší prodlevy mezi kontrolami, tím méně času na obranu v případě zjištění neočekávaného stavu.

PN: Funguje to tedy tak, že bude-li mi přesměrovaná pošta a nedozvím se o změně vlastníka na katastru, mohu být již 52. den bez nemovitosti?

Zde je na místě odpovědět ve dvou rovinách. ANO a ZŘEJMĚ. Závisí to na tom, kdy se nakonec o té podvodné změně dozvím a jaká bude moje reakce podvedeného. Pokud to bude do 3 let od provedení zápisu vkladu a učiním-li právní úkony k obraně, je šance, že budu mít prostor o svůj majetek aspoň bojovat. Bude to ale boj náročný, drahý a komplikovaný, a to právě díky novému institutu dobré víry.

PN: A pokud se dozvím o změně po třech letech?

Troufnu si tvrdit, že po třech letech bude obrana úspěšná jen díky shodě několika chyb podvodníků a náhody.

PN: Kdy a jak je neúčinnější zasáhnout, zjistím-li změnu na mé nemovitosti?

Nepatřičnost nenastane jen tak, každý vklad nejdříve na katastru čeká minimálně 20 dnů, než jej  úřad provede. Veřejnost s velkou nelibostí nese tuto lhůtu a má za to, že katastrální úřad nic nedělá a jen jejich zápis zdržuje. Musím se postavit na stranu úřadu. Tato lhůta je naopak nejlepší období, ve kterém může podváděný vlastník zasáhnout nejúčinněji, nejefektivněji a nejlevněji, resp. zdarma a bez nákladů za advokáty. V této lhůtě stačí zaslat obyčejné nesouhlasné vyjádření vlastníka a katastrální úřad žádný podvodný vklad neprovede, a tedy se nebude vůči čemu dále bránit a napravovat. Vzor je volně ke stažení na stránkách www.katastr365.cz

PN: Kolik automatizované sledování výpisů stojí?

Základní balíček stojí 199 Kč na rok. Za tuto cenu Vám katastr365.cz bude výpis kontrolovat denně a při zjištění změny Vás bude obratem kontaktovat až na 5 emailových adres. Do budoucna bude připravena i služba notifikace formou SMS.

V druhé části rozhovoru, za týden, se dozvíte jak se bránit podvodníkům, když už to vypadá, že je pozdě. Čím může být rozhodný 52. den řízení, co je poznámka spornosti, v jakých lhůtách ji podat. Na co si obecně dát pozor a jaké náklady očekávat, budu-li se muset o svá práva soudit.

Historie prokazuje, že ukrást nemovitý majetek není bohužel vůbec nereálné. Hlídejte si ho podobně, jako si hlídáte kabelku nebo auto, nenechávejte ho bez dozoru právě ani ve veřejně přístupném katastru nemovitostí.