Hypotéka versus nájem. Co je výhodnější?

Průměrná výše hypotéky v České republice představuje 1,9 milionů korun a každoročně mírně roste.

Rekordně nízké úroky

Nízký úrok u hypotečního úvěru přitom neznamená pouze úsporu na pravidelných splátkách, ale také zvýšení okruhu lidí, kteří splní podmínky pro schválení hypotéky, neboť nižší měsíční splátku utáhnou i ti, kteří mají menší příjem a dříve by na hypotéku nedosáhli. Na druhou stranu i nájemní bydlení má něco do sebe. Výše nájemného v posledních letech spíše stagnuje a to i v tradičně nejdražší Praze. Nájem je stále atraktivní pro studenty, kteří v daném městě pouze studují, nebo pro dočasné zaměstnance z jiných částí země či ciziny. Nájemní bydlení je také zajímavé či spíše nepostradatelné pro lidi, kteří by na hypoteční úvěr z nějakého důvodu nedosáhli nebo se prostě nechtějí vázat.

Je výhodnější hypotéka nebo nájem

Porovnání je poměrně snadné, jakkoliv velmi individuální. Nájemné v Praze na sídlišti v bytě 3+kk činí cca 12 tisíc korun (bez záloh). Stejný byt v panelovém domě lze pořídit od 2,5 milionů korun. Splátky třicetileté hypotéky se pohybují pod 10 tisíc korun, u dvacetileté to pak je kolem 13,5 tisíce. Lze tak říci, že u některých druhů bytů či domů jsou splátky hypotečního úvěru na delší dobu v současnosti nižší, než výše nájemného. Záleží na ceně nemovitosti, výši úrokově sazby, délce hypotečního úvěru, vlastních prostředcích atd. Velkou roli ve výhodnosti hypoték hraje destinace. Byt o stejné velikosti například v severních Čechách může být dostupný i za desetinu částky v Praze.

Banka se řídí odhadní nikoliv kupní cenou

I hypotéky ale mají svá rizika a háčky. Banky neposkytují úvěr ve vztahu ke kupní ceně nemovitosti, což si klienti obvykle myslí. Banky se řídí odhadní cenou, kterou stanoví jejich odhadce. Pokud si tedy sjednáte s bankou 90 % hypotéku s tím, že si zajistíte ze svého pouhých 10 %, pak banka neposkytne 90 % kupní ceny, nýbrž ceny stanovené jejich odhadcem, která se může od té kupní lišit. Pokud je odhadní cena nižší než kupní cena, bude muset klient sehnat další prostředky, protože oněch předpokládaných 10 % vlastních nebude stačit. Pokud je kupní cena 2,5 milionu, ale odhad banky je jen 2,3 milionu, pak oněch 90 % se vypočte z 2,3 milionu. Klient tedy musí vložit nejen 10 % ze svého, ale i těch 200 tisíc z rozdílu, aby na hypotéku vůbec dosáhl. Z toho vyplývá, že by měl klient s bankou komunikovat o hypotéce ještě před tím, než podepíše rezervační smlouvu nebo jiný závazek.

Konec 100 % hypoték

Lidé, kteří uvažují o hypotečním úvěru na celou hodnotu pořizované nemovitosti, by teď měli zpozornět. Už od října roku 2016 se snížila výše maximální hypotéky na 95 % hodnoty nemovitosti a od dubna roku 2017 na 90 % hodnoty nemovitosti. V praxi to znamená, že lidé, kteří nemají našetřené vlastní prostředky a doposud spoléhaly na 100 % hypotéky, si už bez vlastních úspor nemovitost nepořídí. Důvodem regulace, kterou iniciovala ČNB, je prý příliš velké riziko 100 % hypoték, které se může projevit v době finanční krize.