Kniha Patrika Nachera:
Jedna paní povídala - Nehřejte si na prsou hada

Jedna paní povídala – aneb k neplatné smlouvě stačí opravdu málo, nevěřme na „dobré“ rady od nezodpovědných našeptávačů. Kdy se s tím můžeme potkat? Asi nejčastěji u nájemních smluv. Stačí udělat drobnou chybu a vznikne velký problém. Tyto chyby (někdy bohužel záměrné) dělají jak pronajímatelé, tak nájemníci. Na druhé straně Nový občanský zákoník (NOZ) otevírá nové možnosti dohody. Například je možné ujednat nájemné a náklady za služby jednou paušální částkou. Dokonce je možná i situace, kdy výše nájemného není sjednána vůbec. Ani to nezpůsobí neplatnost smlouvy, ale nájemné se bude určovat dle nájemného obvyklého v dané době, místě, za obdobných smluvních podmínek. Naopak neplatné jsou všechny pokuty a sankce, které si pronajímatel jen tak stanoví ve smlouvě. Za prodlení se zaplacením nájemného je pronajímatel oprávněn nárokovat úrok z prodlení, a to buď ve sjednané výši, nebo (když není sjednána) pak ve výši určené nařízením vlády (č. 351/2013 Sb.) – repo sazba stanovená ČNB zvýšená o 8 procentních bodů (aktuálně 8,05 %, červenec 2015). Tento úrok je počítán ročně, samozřejmě ale naskakuje každým uplynulým dnem, o který se nájemce zpozdí s platbou. A pokud by si smluvní strany sjednaly vyšší úrok z prodlení, bylo by vhodné do smlouvy zakomponovat prohlášení nájemce, že takto sjednanou výši úroku z prodlení nepovažuje za zjevně nepřiměřenou.

Poplatek z prodlení může být uplatněn jen u prodlení s hrazením služeb a činí 1 promile denně, nejméně však 10 korun za každý i započatý měsíc. Určitě tedy neplatí to, co si mnoho lidí zřejmě myslí – nikdy se nemohou obě strany dohodnout na podmínkách či ustanoveních, která zákon nepřipouští, nebo je dokonce přímo zakazuje. Například implementace pokuty do nájemní smlouvy. Lidé si však mohou sjednat to, co zákon nezakazuje nebo neupravuje výslovně jiným způsobem. Třeba delší výpovědní lhůtu.

TIP: pokud uzavíráme dlouhodobější smlouvu, nezapomeňme do ní uvést tzv. inflační doložku, která nám umožní upravovat cenu dle vývoje inflace. Ta nemusí být stále tak nízká, jako je v posledních letech.

Hřát si na prsou hada – aneb náš nájemník nám přestal platit, ale stěhovat se mu nechce. Pronájem bytu není žádná pohádka ani „procházka růžovým sadem“. Když vše běží, jak má, nájemník platí, vybavení neničí, je vše v pořádku. Co když ale natrefíme na nepoctivého nájemníka? Na počátku samý úsměv, nic prý není problém. Přitom jsou lidé, kteří už dopředu kalkulují s tím, že platit nebudou. Kromě samotné nepoctivosti je ten důvod nasnadě – donedávna bylo u nás postavení nájemníka vůči majiteli v silné nerovnováze a vystěhovat takového drzouna bylo nadlidským výkonem. Jak to dnes funguje? Abychom mohli dát nájemci okamžitou výpověď (bez obvyklé výpovědní doby), musí dlužit za nájemné či jiné služby alespoň za tři měsíce (nejde o časový úsek, ale o výši dlužné částky – tedy 3x nájemné v plné výši). I proti výpovědi se pak může takový nájemce odvolat k soudu. Pokud se nevystěhuje, budeme se s ním soudit o vyklizení bytu, případně lze podat trestní oznámení pro trestný čin neoprávněného užívání bytu. Je pak otázkou, jestli někdy uvidíme nezaplacené nájemné, případně neuhrazené další služby. Na nájemci si bohužel často nic nevezmeme. Většinou žádnou nemovitost nevlastní, a pokud například podniká a nemá stálý příjem ze zaměstnání, lze se dluhu domoci jen stěží. Jak se bránit? Předně je třeba mít kvalitní nájemní smlouvu.

TIP: nebát se využít maximální možné peněžní jistoty (dříve kauce), která vytvoří rezervu vůči neplatiči – a to až do šesti měsíčních nájmů (možno využít i jako rezervu na další služby, vnitřní vybavení bytu apod.) a pak držíme „eso v rukávě“ my.

Další díly našeho seriálu o knize Konec finančních negramotů v Čechách si můžete přečíst ZDE!

NOVOU KNIHU PATRIKA NACHERA SI MŮŽETE ZAKOUPIT PŘÍMO ZDE!