Opravdu je vaše hypotéka výhodná?

Před časem byly banky i úvěrové společnosti donuceny uvádět ve smlouvách a inzerci na spotřebitelské úvěry tzv. RPSN, neboli roční procentní sazbu nákladů, která vyjadřuje reálnou cenu půjčených peněz a komplikuje poskytovatelům úvěrů dříve používanou taktiku lákání zákazníků na zdánlivě nízkou úrokovou sazbu, kdy významná část zisků byla "schována" do různých poplatků s úvěrem souvisejících. Je s podivem, že tato povinnost se nevztahuje na hypotéční úvěry. Jelikož ani u nich nejsou související poplatky zrovna malé, zejména u nižších částek může reálná úroková výrazně narůst.

Modelový příklad 1: vezmete si hypotéku na rekonstrukci nemovitosti ve výši 400 tis. Kč. Při roční úrokové sazbě 5 % a dvacetileté době splatnosti zaplatíte na úrocích a jistině celkem 633 558 Kč. Ovšem to není všechno. Banka vám obvykle naúčtuje poplatek za zpracování žádosti (orientačně 10 tis. Kč), zpravidla bude také požadovat odhad nemovitosti (okolo 5 tis. Kč). A po celých 20 let budete kromě úvěrových splátek platit poplatky za vedení účtu ve výši 150 až 200 Kč. Výše tohoto poplatku je obzvláště nehorázná, uvědomíme-li si, že se jedná o účet s jedinou příchozí platbou měsíčně.

Když to všechno sečteme (uvažujme vyšší variantu poplatku za vedení účtu 200 Kč / měsíc), zjistíme, že zaplatíte celkem 696 558 Kč; to odpovídá úrokové sazbě cca 6,18 % p.a.! A ta už v reklamách tak lákavě nevypadá...

Modelový příklad 2: vezmete si hypotéku na koupi nemovitosti ve výši 1 000 000 Kč. Vstupní poplatky jsou stejné (10 + 5 tis. Kč), poplatky za vedení účtu také (200 Kč měsíčně), zdálo by se, že u vyšší částky bude navýšení inzerované úrokové částky zanedbatelné. Nebude! Proč? Protože zde banka usoudí, že si u ní MUSÍTE koupit ještě životní pojištění, což je dalších 450 Kč měsíčně. Takže počítejme (opět uvažujeme 20-ti letou splatnost): při úvěru 1 000 000 Kč činí úroky + jistina za 20 let 1 583 894 Kč. Se všemi uvedenými poplatky ale zaplatíte celkem 1 754 894 Kč. A to odpovídá RPSN 6,25 % p.a..

Uvedené modelové příklady jsou zjednodušené a nezahrnují další vícenáklady, například náklady na vložení zástavního práva banky do katastru, poplatky za vedení běžného účtu v téže bance (též častá podmínka bank pro poskytnutí úvěru). Tyto vícenáklady jsou však již v absolutních částkách nižší, anebo obtížně vyčíslitelné (např. pokud už běžný účet v téže bance máte a používáte jej i k jiným účelům než k placení hypotéky, nelze jej brát jako čistý vícenáklad...). Orientačně však lze počítat, že povinné poplatky spojené s hypotéčním úvěrem (na částku v řádu statisíců, max. okolo 1 mil. Kč) zvýší reálnou úrokovou sazbu nejméně o jeden procentní bod a celkovou cenu za půjčení peněz (tj. to, co zaplatíte navíc oproti půjčené částce) běžně o 25 a více procent.

Závěr: zejména pro menší částky nemusí být HÚ tím nejlevnějším řešením; zvažte také úvěr ze stavebního spoření. Otázka: proč banky u hypoték mohou klamat zákazníky fiktivními úrokovými sazbami a nemusí sdělovat reálnou cenu půjčených peněz? Co na to mluvčí bank? Proč si to klienti nechají líbit?

Poznámky:

1) pro výpočet jsem použil kalkulátor

http://fincentrum.idnes.cz/kalk_hypoteka.asp?

2) asi i bankám dochází, že to není úplně fér, např. GE Money bank nabízí možnost zahrnutí poplatků přímo do úrokové sazby:

http://www.gemoney.cz/ge/cz/1/hypoteky/hypoteka-gemb

Držím palce v dalších bojích