Proč hypotéka s pojištěním není výhodná


14. 11. 2007  13:53     Marek Macura     komentáře (1)

Kromě klasického splácení hypotéky nabízejí banky a poradenské společnosti různé, podle nich výhodné kombinace hypoték se spořícími produkty. V současné době je nejpoužívanější kombinací hypoteční úvěr (HÚ) a investiční životní pojištění (IŽP). Jsou tyto produkty skutečně výhodné?






Jak to funguje

V případě běžné hypotéky klient platí úroky a zároveň splácí půjčené prostředky. Kombinace s pojištěním má jinou konstrukci. Žadatel si vezme půjčku, ale splácí pouze úroky z půjčené částky. Vedle toho si spoří peníze do jiného produktu, dnes nejčastěji IŽP. Banka tedy klientovi půjčí milion na 30 let a ten se jí zaváže, že bude po tu dobu platit úroky a za 30 let jí jednorázově vrátí milion, který si naspoří v IŽP. Proč tuto kombinaci někteří finanční poradci tolik doporučují?

Hlavním důvodem je bezesporu provize, kterou dostávají u těchto smluv vyšší než u klasických hypoték. Nebo možnost uzavřít zajímavý obchod (IŽP), zaměřený na bydlení dříve, než klient skutečně potřebuje půjčku. Jaké jsou ale používané argumenty?

Nejčastěji jsou zmiňovány dva. Klient bude mít větší daňový odpočet, protože bance po celou dobu splácí úroky z celé půjčené částky a zaplatí jí tedy více. Zároveň se peníze vkládané do IŽP zhodnotí vyšším tempem, než je úrok u banky. Celkově tedy klient má vydělat mnohem více. Celý koncept, vypadá na první pohled skvěle, skrývají se v něm však zásadní nedostatky.

Základní problémy

Propočty jsou téměř vždy nepřesné a klientovi nebývají dány všechny důležité informace. Hlavním argumentem poradců jsou právě daňové odpočty a úlevy, což je zásadní problém.

Hypotéka je většinou závazek na několik desítek let. V úvahu se přitom často ani nebere, že se velmi pravděpodobně v příštích 20 až 30 letech změní daňové zákony. Již dnes je jasné, že daňové sazby se změní už příští rok. Ale kdo ví, kolikrát se ještě změní během 30 let?

Na dlouhodobou stabilitu českého daňového systému by si asi nikdo nevsadil, ale přesně to se děje, pokud klient souhlasí s touto variantou a přijímá propočet založený na daňových úlevách. Nemluvě o tom, že používané hodnoty, většinou počítají se sazbou 32 procent, která vypadá nejlépe a čísla pak nahrávají pro kombinaci HÚ a IŽP.

Na skutečnost, že příští rok bude sazba daně z příjmu 15 procent a později má klesnout až na 12,5 procenta se zapomíná. Pokud srovnáme stejný výpočet pro sazbu 32 a 15 procent, pak je rozdíl velmi výrazný.

Pozor na daně
Další problémy se týkají IŽP. Prvním z nich jsou opět daně. Jestliže dnes prodejci této kombinace HÚ a IŽP předpokládají zachování dnešních daňových skupin a odpočtů, tak do propočtů často neuvádějí také platnou srážkovou daň 15 procent, která je placena z výnosů IŽP. Pokud počítáme s aktuálními sazbami po dobu příštích 30 let, musíme stejně počítat se srážkovou daní, což se často neděje.

Druhý problém se týká nákladovosti IŽP. Je to produkt zatížený značnými poplatky a náklady, a pokud vůbec má pro klienta nějaké opodstatnění, pak jako produkt pojistný, ne spořící. Jestliže propočet kalkuluje s čistým zhodnocením IŽP šest procent, pak musí být zhodnocení podkladových aktiv, například akcií a dluhopisů, o dvě až čtyři procenta větší, tedy osm až deset procent. Prodá-li prodejce klientovi dražší pojištění, může být rozdíl ještě o něco větší.

Je-li hypotéka navázána na IŽP, je celá kombinace neflexibilní a bývá těžké cokoliv měnit. S pojištěním může disponovat pouze banka a všechny změny je nutné s ní konzultovat a nechat si schválit. Některé nelze provádět vůbec.

Hypotéka je většinou závazek na dlouhou dobu, a tak by měla být co nejvíce flexibilní. Tedy, jak snadno se může měnit životní situace, tak by mělo jít adekvátně přizpůsobit hypotéku. Podstatné je i to, že celkové měsíční zatížení rodinného rozpočtu je v případě kombinace HÚ a IŽP větší než při klasické anuitní splátce. Bohužel v propočtech to opět nebývá uvedeno. Klient tedy celkově platí na kombinaci více a je srovnáváno nesrovnatelné. Poradce nepočítá s investicí měsíční úspory u klasického HÚ oproti kombinaci, což znovu výrazně deformuje výsledek.

Další rizika

Existují i další rizika vyplývající z principu konstrukce IŽP+HÚ. Pojistné placené do IŽP se investuje do podílových fondů, které mají vydělat na poplatky pojišťovny, na zaplacené úroky plus něco navíc. Klient ale nese závazek vůči bance sám a jeho schopnost na konci splatit půjčenou částku je plně závislá na vývoji trhu. V případě dlouhodobé stagnace nebo poklesu trhů se může dostat do výrazných problémů. Není to sice moc pravděpodobné, ale klient by o tomto riziku měl vědět.

Také je třeba pamatovat na kvalitní a dostatečné zajištění různých rizik. Pokud se člověk v průběhu splácení hypotéky stane například částečně invalidním a jeho příjem rapidně klesne, vysoká splátka pro něj bude problém. Proto je neflexibilní kombinace problematická.

Také uplatňované daňové odpočty z vkladů do IŽP mají dvě strany. Pokud klient hypotéku nebude platit až do 60 let a chce ji z nějakých důvodů splatit dříve, může se stát, že bude muset uplatněné odpočty vkladů na IŽP dodanit.

Jestliže tedy klientovi někdo předloží propočet HÚ + IŽP, měl by pečlivě zkontrolovat prezentovaná čísla, zvážit všechna související rizika a srovnávat srovnatelné. Ten, kdo tuto produktovou kombinaci už sjednal, by se měl zeptat nezávislého zdroje, zda je skutečně výhodná, případně je-li možné ji změnit či převést na výhodnější typ úvěru.



Proč hypotéka s pojištěním není výhodná

Diskutovat (1)


Bankám jsme v roce 2020 na poplatcích již celkem zaplatili

10494237940

Certifikovaný kalkulátor poplatků

Jednoduše si vypočítejte své bankovní poplatky

Kalkulátor



Poradna


Komplexní a objektivní hodnocení bank působících na českém trhu. Hodnotit můžete také Vy! Více