Pronásledování hypoték pokračuje

Mezi tím uběhl rok a čtvrt a situace nabrala na obrátkách. Hypotéky už nejsou jen hypotetickou „podpultovkou“, ale stávají se skutečně nedostatkovým, přesněji řečeno nedostupným zbožím. Jak jsem už tehdy psal a předvídal, ceny nemovitostí opravdu skokově vzrostly a totéž se stalo s úrokovými sazbami. Samotná ČNB zvýšila základní sazbu za poslední rok a půl z technické nuly na 1,25 % (poslední zvýšení se odehrálo právě minulý týden). To se pak samozřejmě projevilo a projeví i u úrokových sazeb u spotřebitelských úvěrů a hypoték. Ty šly nahoru za posledních 18 měsíců o 0,67 %, tzn. z 1,82 % z ledna 2017 na současnou průměrnou hodnotu 2,49 % (podle údajů Hypoindexu). Přeloženo do řeči peněz, i u 2,5 milionové hypotéky (při dnešních cenách jde o malometrážní byt v Praze) na dvacet let znamená pro rodinu měsíční zářez mínus 800 korun.

Takže vyšší akontace, růst cen nemovitostí a rostoucí úroková sazba. Tím to ovšem neskončilo. ČNB připravuje od 1. října 2018 další zpřísnění a to rozšíření limitů o další dva ukazatele. Zatím jde jen o doporučení, jakkoliv je zřejmé, že banky se řídí i pouhým doporučením centrální banky. I přesto má ta v plánu příslušnou změnu zákona o ČNB, která by měla z doporučení udělat nařízení. Nové ukazatelé jsou DTI (Debt To Income) a DSTI (Debt Service To Income), tedy výše úvěrů k celkovému ročnímu čistému příjmu žadatele a výše měsíčních splátek všech úvěrů k příjmům žadatele. Ten první ukazatel je limitován číslem 9, tedy, že hypoteční úvěr nesmí být vyšší, než devítinásobek ročních příjmů, druhý ukazatel pak úrovní 45 %, což je onen povolený poměr mezi všemi měsíčními splátkami a měsíčním příjmem.

Pojďme si to rozebrat. Tak jednak banky dodržují různá kritéria už dnes a to bez nařízení či i pouhého doporučení, důkladně zkoumají bonitu žadatelů a detailně si scanují své potenciální klienty. A to ve svém vlastním zájmu. Koneckonců čísla hovoří jasně - míra nesplácení hypotečních úvěrů (úvěry v selhání) se v České republice pohybuje někde kolem 1,5 %, což je nejnižší úroveň v Evropě a bankovní sektor jako celek je nejziskovější a nejstabilnější široko daleko.

Výsledkem je zajímavý paradox. Životní úroveň u nás roste, reálný průměrný příjem taktéž, nezaměstnanost naopak klesá a patří k nejnižším na světě, ekonomický růst je z hlediska evropského vývoje nadprůměrný už několik let po sobě, přesto přes všechno i středně příjmové vrstvy začínají mít problém dosáhnout na hypotéku. Zejména patrné ba přímo katastrofální to začíná být v Praze.

Rozumím samozřejmě tomu, že na optimistické ekonomické vlně se nebudeme houpat napořád, a je třeba přijmout opatření, která sníží riziko vytvoření hypoteční bubliny, která praskne v momentě, kdy se ekonomice a lidem tolik dařit nebude. Otázkou je, jaká opatření zvolit a jak to udělat. Nemyslím si, že správnou cestou je extrémně utáhnout kohoutky a vyvolat tak davovou hysterii, která přiměje spousty žadatelů o hypotéku svoji žádost uspíšit a vyhnout se tak budoucím přísným ukazatelům a limitům. Jsou to právě tito klienti, kteří by s hypotékou ještě pár let počkali a šli by do ní po zralé úvaze a v době, kdy by na to byli lépe finančně připraveni. Stejně tak to nedává logiku právě v zemi, kde bankovní sektor prostě funguje zcela jinak, než na investice zaměřené americké banky (pokud někdo straší americkou hypoteční bublinou).

Cestou, kterou by se měl vydat stát, je ovlivnit to, co může, měl by a dokonce musí – byrokracie a administrativa při výstavbě. Ta totiž nejen, že natahuje celý proces stavění na neuvěřitelnou dobu, čímž počet nových nemovitostí nestačí uspokojit poptávku po nich a zvyšuje se tak logicky jejich cena, ale samozřejmě se prodražuje samotná nemovitost onou složitostí a zdlouhavostí procesu. Beru, že je to kritika částečně i do vlastních řad – stavební legislativa je komplikovaná, volá po výrazné revizi a politici to slibují roky. Prostě není možné, aby realizace bytového domu trvala dvanáct let s tím, že samotná stavba zabere necelé dva roky.