Regulace bank u hypoték je kartelový přístup na druhou. Jen s opačným znaménkem

Fakt, že tyto důsledky mají negativní vliv na trh hypoték i nemovitostí už nikdo neřeší. Jedná se přitom o velmi hrubé zásahy do svobodného trhu. Pokud by se banky na uvedených opatřeních, které jim nyní nařizuje ČNB (omezování úvěrů na 90 procent hodnoty nemovitosti, či omezování objemu úvěrů na 15 procent, zdražování hypoték apod.) domluvily mezi sebou, jednalo by se o bezprecedentní přístup, který by nutně vedl k závažnému postihu bank ze strany antimonopolního úřadu. Pokud by se banky dohodly, že hypotéky mezi 80 až 90 procenty hodnoty nemovitosti budou poskytovat jen 15 procentům klientů, nebo 15 procent objemu poskytnutých hypoték, jednalo by se zcela bez pochybností o kartelovou dohodu bank, poškozující spotřebitele i trh jako takový a následovaly by tvrdé sankce.

Pokud stejná omezení a zásah do práv spotřebitelů posvětí stát zákonem, nebo je doporučí či nařídí Česká národní banka je vše v pořádku. Je přitom jedno, že tato opatření vyvolávají ve vztahu k volnému trhu a právům spotřebitelů na tomto trhu stejně negativní tendence a důsledky. Banky prostě musí, byť se na tom samy nedohodly, jako jeden muž a bez výjimky omezovat své produkty, omezovat přístup klientů k nim, přičemž důsledkem má být obecné zdražování a snižování výhodnosti daného produktu, tedy hypoték.

Regulací hypoték měníme přístup bank ke konkurenci a narušujeme svobodný trh

Problém přitom není jen samotné regulatorní nařízení, které hrubě zasahuje do volného trhu, ale také jeho důsledky v podobě budoucí degenerace trhu a přístupu bank ke konkurenci. Regulací hypoték v zásadě učíme banky, aby místo dravého konkurenčního boje, který v současné době banky uplatňují, a který je pro spotřebitele a klienty výhodný, postupovaly v budoucnu svorně a ohlížely se na vlastní zájmy, bez ohledu na zájmy klientů. Učíme banky, aby v kolektivních opatřeních neviděly nic špatného a pokud se to odůvodní zájmem trhu a zájmem bank, pak lze činit opatření v neprospěch klientů.  Velmi nebezpečným precedentem je také vyvolání negativních očekávání ohledně regulace trhu do budoucna. Nikdo totiž nyní neví a ani nejsou stanoveny mantinely, kam až regulace může dojít. Zatím se pouze regulace postupně zintenzivňuje. Nejprve omezení a reálné zrušení stoprocentních hypoték od října roku 2016, následuje snížení limitu úvěrů na 90 procent hodnoty nemovitosti od dubna roku 2017, následovat má omezení hypoték od 80 – 90 procent hodnoty nemovitosti pouze na 15 procent objemu poskytnutých hypotečních úvěrů. Kromě již široce známého parametru LTV, by do budoucna měly být součástí schvalování další kritéria, jako je poměr měsíční hypoteční splátky k příjmům (DSTI - Debt Service To Income) a poměr celkového dluhu k příjmům (LTI - Loan To Income). A co bude dál? Už nyní kvůli regulacím hypotéky zdražují. Pro klienty další omezení. Vše vyvolané nikoliv volným a svobodným trhem, ale zásahem státu a České národní banky.

Regulace hypoték nevyřeší nedostatek nemovitostí na trhu

I z pohledu řešení situace nevidíme toto regulační řešení jako správné a efektivní. Ano, regulací můžeme uměle snížit přístup lidí k hypotékám a tedy i k vlastnímu bydlení, a pro ostatní dosáhneme zdražení a zvýšení nákladů na financování už poskytnutých hypoték. Nikoliv protože by to chtěl trh, ale protože to chce stát. Ten se přitom snaží řešit nedostatek nemovitostí a zejména bytů na trhu a jejich zdražování tím, že prostě odsekne lidi od hypoték a omezí střední vrstvě přístup na tento trh. Je to řešení, které vede k útlumu ekonomiky, protože nižší poptávka nemotivuje k vyšší výstavbě a stavební výrobě. Řešení, které vede k degeneraci trhu, které může mít do budoucna vážné a nevratné následky. Jedná se navíc o protispotřebitelské opatření, kde na jednu stranu dává stát velkoryse spotřebitelům větší práva – např. zákon o spotřebitelském úvěru, a na druhou stranu stejným spotřebitelům uměle a administrativně zvyšuje náklady hypoték a omezuje přístup lidí k hypotékám. To vše tím, že nahrazuje odpovědnost bank a jejich svobodné podnikatelské riziko v rámci volného trhu a konkurence svou regulací a nařízeními, které platí pro všechny banky bez výjimky.

Regulací se snažíme řešit jinou regulaci, která situaci zapříčinila

Zakopaný pes je ale přeci někde jinde. Nemovitosti nezdražují proto, že jsou levné hypotéky a bere si je stále více lidí. Nemovitosti zdražují proto, že jich je na trhu nedostatek. Každý rozumný stát a vláda bude řešit věc podporou výstavby tak, aby lidé dosáhli toho, co si přejí a k čemu na volném trhu existuje reálná možnost, tedy výhodné pořízení hypotečního úvěru. Tím se mimochodem mohou roztočit kola růstu ekonomiky a stavebnictví jako takového, které je už mnoho let v úpadku. Problém je v umělých administrativních a nesmyslných překážkách povolání staveb v ČR. I díky nesmyslně regulativním podmínkám ve stavebnictví jsme na 130 místě na světě v rychlosti povolování staveb! Určitě není normální, aby příprava projektu a výstavby bytového domu v rámci všech řízení trvala osm let, jako je tomu právě v České republice. Problém se přitom netýká jen výstavby domů a bytů, ale také stavby dálnic, železnic a dalších projektů, které stát není schopen ani profinancovat, protože se jejich příprava táhne léta.

Zde je řešení situace na trhu nemovitostí a zvyšování cen nemovitostí. Problémem nejsou výhodné hypotéky, na které lidi mají a jsou schopni je za současných podmínek splácet. Problémem je neschopnost státu odbourat regulaci, kterou si sám zařídil v oblasti povolování staveb a neschopnost podpořit výstavbu pak řeší další nesmyslnou regulací v oblasti hypoték.

Regulace jde přitom až do takové hloubky a nesmyslnosti, že pokud by to samé udělaly banka z vlastního rozhodnutí a na základě vzájemné dohody, stát by je tvrdě potrestal za jednání v rozporu se soutěžním právem, narušováním volného trhu a poškozování spotřebitelů. Není to paradox?