Stavební spoření, nebo hypotéka?

Vedle všeobecného růstu cen a vzestupu inflace se v letošním roce očekává i zdražování úvěrů. To ostatně začalo už loni. V zorném poli jsou přitom nejvíce hypoteční úvěry, s jejichž pomocí si významná část české populace pořídila či pořizuje vlastní bydlení. Zdražení se přitom netýká jen nových úvěrů, ale i hypoték, u kterých končí takzvaná fixace, tedy doba, po kterou byla garantována pevná sazba.

SAZBY JDOU NAHORU. Trend snižování úrokových sazeb, trvající několik let, skončil loni na jaře. Signál k němu dala Česká národní banka, která svými základními sazbami usměrňuje inflaci a tím obecně určuje cenu peněz v zemi. V lednu 2007 představovala podle takzvaného hypoindexu, váženého průměru, který sestavuje poradenský server fincentrum.cz, sazba u hypotečního úvěru 4,35 procenta, v březnu dokonce klesla na 4,10 %. A pak následoval už jen vzestup. Ke konci loňského roku se hypoindex vyšplhal na 5,28 %. A letos bude zvyšování sazeb pokračovat. Většina očekávání jde tím směrem, že centrální banka přikročí ke zvýšení nejméně dvakrát a že celkový efekt bude plus 0,5 procentního bodu u dvoutýdenní reposazby, která je hlavním nástrojem centrální banky.
A jak se to projeví na hypotečních úvěrech? "Zvýšení repo sazby se nejvíce projeví u krátkodobých úvěrů. Obecně platí, že čím kratší doba splatnosti, tím větší vliv," říká hlavní ekonom Patria Finance David Marek. "Rozhodnutí ČNB ovlivní pouze krátkodobé sazby, nikoliv sazby na deset let," potvrzuje generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil.
Toto očekávání ostatně Hypoteční banka promítla do své nabídky. Už od prvního listopadu loňského roku nabízí pevnou úrokovou sazbu na 20, 25 či 30 let. Netýká se to amerických hypoték a úvěrů na družstevní byty. Dlužno dodat, že stále platí pravidlo, že pokud sazby začnou klesat, může fixace přestat být výhodná. Bonusem ale každopádně zůstává, že klient má jednoznačnou jistotu, jaké platby ho v následujících letech čekají, což mu usnadňuje práci s rodinným rozpočtem.
Lze ale očekávat, že brzdou vyššího promítnutí obecného růstu peněz v české ekonomice do hypotečních úvěrů bude rostoucí konkurence mezi bankami, hodně se očekává například od mBank, která je spojována s přívlastkem nízkonákladová. Dále to bude vyšší daň u nemovitostí a nižší příjmy českých domácností v důsledku reformy veřejných financí, které oslabí zájem o úvěry. Tyto věci se ostatně promítly do naprosto mimořádného nárůstu hypoték v loňském roce, kdy všichni chtěli využít příznivé situace před zavedením novinek. Hypoteční banka loni uzavřela smlouvy o hypotečních úvěrech v objemu asi 40 mld. Kč (odhad), což oproti předchozímu roku znamená nárůst o 50 procent.

HYPOTÉKY ZA SEDM PROCENT? Jak bude trh vypadat konkrétně? Fincentrum přišlo s odhadem, že průměrná cena hypotéky během letoška vzroste na 7 %, což bude znamenat zvýšení měsíčních splátek v průměru asi o dva tisíce Kč. Jde však pouze o odhady, navíc pracující s průměrem, který je vždy ošidný. Zájemce o úvěr na bydlení by se proto měl informovat přímo v bance.
Některé peněžní ústavy, například Česká spořitelna, přišly s novým sazebníkem už v prosinci, jiné od prvního ledna 2008. ČS uplatňuje od 6. 12. loňského roku u hypotečních úvěrů s fixací na jeden rok sazbu 4,79 %, u fixací na tři roky 4,99 % a u úvěrů s desetiletou fixací 5,39 %. Jde o nejnižší sazbu, ke které se přičítají další body dle vyhodnocení osobní úvěrové bonity žadatele o úvěr. Komerční banka má nový sazebník od prvního ledna. Hypoteční úvěr Klasik, jenž pokrývá maximálně 85 procent hodnoty nemovitosti, stojí v případě roční pevné sazby 4,81 %, u fixace na pět let 5,05 % a u fixace na 10 let pak 5,14 %. Hypoteční úvěr Plus, umožňující pokrýt hodnotu nemovitosti ze sta procent, vyjde na 5,27 (roční fix), 5,61 (pětiletý fix) či 5,68 % (10letá fixace).

ZDRAŽÍ I STÁVAJÍCÍ HYPOTÉKY. Zvýšení úrokových sazeb se týká i těch hypotečních smluv, které jsou již v běhu. Konkrétně jde o úvěry, u kterých skončil takzvaný fix, tedy doba, po kterou platila pevná úroková sazba. Odhaduje se, že takových úvěrů by letos mohlo být asi 90 tisíc. Klientům se po skončení fixace nabízejí dvě možnosti: buď pokračovat ve splácení hypotéky u stávající banky, avšak s aktuální úrokovou sazbou, která bude vyšší než fixní, anebo se poohlédnout po lepších podmínkách u jiné banky.
Pustit se do takového rozhlížení se vyplatí! Zmínění klienti totiž bankám jednoznačně stojí za konkurenční boj. Ten začal pod hlavičkou takzvaných refinančních úvěrů už loni. Například Volksbank nabídla úrokovou sazbu 3,99 %, dále snížený poplatek poskytnutí úvěru (paušálně 3000 Kč) a akceptaci ocenění nemovitosti, které klient předkládal původní bance. Nabídka platila pro ty, kterým skončila fixace do 31. 12. 2007 a požádali o refinancování do konce června 2007. Týkala se úvěrů s pětiletou fixací do 85 % hodnoty nemovitosti a splatností do 10 let. Refinancování nabízí Volksbank i letos, avšak s trochu upravenými podmínkami.
Podobným způsobem zasahují do boje o klienty i další peněžní ústavy. Ve hře jsou sazby, poplatky za zpracování úvěru, zřeknutí se požadavku obstarat si aktualizovaný odhad tržní ceny zastavované nemovitosti. Analytici sledující trh drobného bankovnictví vyjadřují obavy, že hypoteční banky ve snaze přetáhnout klienty konkurenci zvolí takovou úrokovou politiku, na niž budou doplácet loajální, věrní klienti. A to tím, že sazby, které dostanou po fixaci, budou vyšší než u klientů od konkurence. Zda to tak bude, se teprve ukáže. Některé banky, například Wüstenrot hypoteční banka, se už proti takovým odhadům ohradily s tím, že nové sazby budou pro oba druhy klientů stejné.
Co má tedy klient, který stojí před rozhodnutím, zda zůstat u své banky, či přejít k jiné, dělat? Především rozhlížet se po bankovním trhu, porovnávat, propočítávat. Nejdůležitější přitom je začít včas s vyptáváním u své banky, aby byl dostatek času na poohlížení se jinde a porovnávání. Server Hypokalkulačka proto nabádá: zavolejte svou banku a ptejte se na nové podmínky aspoň dva měsíce před skončením fixu. Sama banka vás bude kontaktovat na poslední chvíli a pak už bude pozdě.

STABILNÍ STAVEBNÍ SPOŘENÍ. Ten, kdo přemýšlí o úvěru na bydlení, má ještě další možnost: stavební spoření. To se totiž v situaci, kdy jdou úrokové sazby nahoru, automaticky stává zajímavějším než v dobách, kdy úroky klesají a hypotéky zlevňují. Především proto, že úrokové sazby z těchto úvěrů zůstávají po celou dobu splatnosti stejné.
"Spousta lidí loni udělala to, že si v očekávání růstu sazeb uzavřela smlouvu o stavebním spoření na nadměrnou částku, třeba tři miliony korun. Protože věděla, že tehdy nabízená sazba 3,7 % bude platit i pro úvěr, který si vezme za několik let," říká jeden z poradců Českomoravské stavební spořitelny. Sazba by se změnila na aktuální pouze v případě, že by klient chtěl změnit cílovou částku.
Za jakých podmínek lze dnes získat úvěr ze stavebního spoření? Spořitelny nabízejí množství variant. Nejčastější model vypadá tak, že úspory jsou úročeny 2 % a úvěr úrokovou sazbou 4,75 až 4,8 %. Takto je úročena většina smluv v ČR. Menší část klientů stavebních spořitelen se rozhodla pro variantu s levnějším úvěrem (3,7-3,9 %) a hůře úročenými úsporami (1 %).
Je jasné, že zdražování úvěrů se dotkne i stavebních spořitelen a jejich produktů. Nicméně analytici si myslí, že vliv bude menší než u hypotečních bank. Hlavně díky existenci takzvaných přátelských klientů, což jsou lidé, kteří spoří, ale úvěr si neberou. Jejich prostředky tvoří rezervoár peněz na úvěry. Stavební spoření je tak produkt velmi stabilní, který obvykle nereaguje na krátkodobé výkyvy. Růst sazeb začal už loni a zkušenost posledních měsíců je taková, že se změny buď nepromítly vůbec, anebo v menší míře než u ostatních úvěrů. "Stavební spořitelny mají hodně peněz, takže mohou půjčovat opravdu levně," podotýká tajemník Asociace českých stavebních spořitelen Jiří Šedivý. Co bude dál, je podle něj nicméně těžké odhadovat, je to otázka manažerských rozhodnutí té které spořitelny.

HYPOTÉKA VERSUS STAVEBNÍ SPOŘENÍ. Srovnání obou typů úvěrů z hlediska financování bytových potřeb zatím vychází ve prospěch hypotečních úvěrů. Nikoliv kvůli výhodám či nevýhodám, ale z hlediska objemu už čerpaných úvěrů. Průměrná výše hypotéky dosáhla v loňském roce 1,7 milionu korun, průměrná výše úvěru ze stavebního spoření v roce 2006 jen 332,5 tisíce korun (statistiky za loňský rok ještě nejsou). Obě čísla jsou nesrovnatelná, i když průměrná částka stavebního úvěru rychle roste. Od roku 2001 se zdvojnásobila a trend jejího nárůstu pokračuje.
Zmíněných 332 tisíc korun na nákup bytu na první pohled nestačí. V Praze určitě ne. Pro ilustraci: garsoniéra v panelovém domě na sídlišti se v hlavním městě běžně prodává přibližně za 1 200 000 korun. Jsou ale lokality, jako Mostecko, kde lze byt za 300 tisíc korun pořídit. Například server reality.cz nabídl při zadání ceny do 332 tisíc Kč v této lokalitě 14 bytů, většinou tří- a čtyřpokojových. Čtyři plus jedna byly v nabídce čtyři, všechny v Litvínově, s lodžií či balkonem a v družstevním vlastnictví. Jeden z nich je v 30tisícovém Litvínově k mání už za 155 tisíc korun.
Velmi zásadním způsobem by ale výhodnost stavebního spoření ovlivnilo zrušení státní podpory stavebního spoření či její omezení. Což, jak potvrdil minulý týden Hospodářským novinám premiér Mirek Topolánek, je opět ve hře.