Získat hypotéku bude těžší. Víte proč?

Tím, že banka, resp. její odhadce sníží hodnotu zastavované nemovitosti, se banka jistí pro případ nutnosti prodeje zástavy. Snížení hodnoty nemovitosti totiž dává bance možnost, aby poskytla výrazně nižší úvěr, který bude krytý hodnotou nemovitosti i pro případ snížení cen nemovitostí v případě krizí.

Pro klienta to může znamenat zhoršení přístupu k hypoteční úvěru. A to navzdory poklesu výše úroků, či zmírnění podmínek pro poskytnutí úvěru. 

Pan Poplatek znázorní celý problém na příkladu:

Pokud si Poplatkovi budou chtít koupit byt v Praze za 4 miliony korun, musí mít nyní našetřeno minimálně 10 procent, tedy 400.000 korun jako spoluúčast. To však v případě, že by banka prodávaný byt ocenila na stejnou částku. Pro banku totiž není podstatná kupní cena, ale cena určená jejím znalcem. Banka tak má tendenci hodnotu nemovitosti snižovat, aby byla dostatečně chráněná i pro případ poklesu cen nemovitostí v budoucnu. Dle nových dispozic bank, může být hodnota bytu oceněna z pohledu banky nikoliv na 4 miliony, ale například na 3,5 milionů korun. Pro rodinu Poplatkových by to znamenalo, že úvěr na kupní cenu v plné výši nedostanou a jimi našetřených 400.000 korun nebude zdaleka stačit. V daném případě totiž banka poskytne jen 90 %, ale pouze z 3,5 milionů korun, tedy 3.150.000 korun. Poplatkovým tak k úhradě celkové kupní ceny bude chybě 850.000 korun z vlasních prostředků. Namísto 400.000 korun tak musí našetřit výrazně více, tedy 850.000 korun.

Pro banku to pak znamená, že v případě poklesu cen nemovitostí, může byt prodat i za pouhé tři miliony a stále se nedostane do ztráty. Pro klienty se pak může jednat o výrazně větší komplikaci, než umělé omezování podmínek poskytnutí úvěru, jako například úvěr pouze na 80 procent hodnoty nemovitosti, nebo omezení úvěru ve vztahu k příjmu klienta.

Zásadní je hodnota určená bankou, nikoliv kupní cena

Při pořízení nemovitosti se tak neorientujte pouze na kupní cenu, která může být v současné době již výrazně nadhodnocena. Orientujte se podle hodnoty nemovitosti, kterou si reálně určí banka. Z hlediska praxe je tento postup dosti problematický, protože realitní kanceláře na klienty tlačí s podpisy rezervačních smluv a rozhodně odmítají čekat nebo poskytnout byt za účelem předchozí návštěvy znalce a provedení ocenění ze strany banky, aby měl klient jistotu, s jakou částkou úvěru může reálně počítat. 

Doporučit tak lze již často uplatňovanou možnost předchozího ocenění nemovitosti na základě fotografií, kdy banka už může určit orientační hodnotu on-line, na základě popisu a fotografií nemovitosti a znalec nemusí nemovitost osobně navštěvovat.

Banky si snížením hodnoty nemovitostí snižují i své riziko

Hypoteční úvěr je poskytován na desítky let a v průběhu této dlouhé doby může dojít k mnoha krizím, změnám, či nejistotám. Pro banku je tak výhodnější určit cenu zastavované nemovitosti nižší, než za kterou se aktuálně reálně prodává na trhu. Důvodem je skutečnost, že v případě snížení cen v budoucnu by banka mohla předmět zástavy, tedy zastavený dům či byt prodat za cenu nižší, než byl poskytnutý úvěr. Tím by se banka dostala do výrazného rizika a ztráty. Pokud by se pak jednalo o tisíce takových případů, mohlo by to banku a její akcionáře dokonce existenčně ohrozit.