Lidé nevěnují při sjednávání hypotečních úvěrů pozornost zástavním smlouvám a zejména pak ustanovením o omezení výkonu vlastnických práv k těmto zastaveným nemovitostem. Hlavní pozornost se totiž soustředí na smlouvu o úvěru, výši úroků, dobu fixačního období a další podmínky. Zástavní smlouva je jakýmsi dodatkem na základě kterého si už jen banka může zřídit zástavu na nemovitosti. Zástavní smlouvu by však lidé neměli podceňovat. Banky do zástavních smluv mohou vkládat mnoho omezujících opatření, která mohou klientům velmi znepříjemnit život.
V případě našeho klienta se jednalo o zákaz pronájmu zastavené nemovitosti třetím osobám, zákaz rekonstrukcí a přestaveb nemovitosti a to vše z důvodu, aby nedošlo ke znehodnocení předmětu zástavy. Pokud se tedy klient potřebuje odstěhovat do jiné nemovitosti, musel by mít dle dohody s bankou tuto nemovitost prázdnou, což samozřejmě způsobí zásadní ztráty z jejího vlastnictví. Byt, který není užíván nejen že negeneruje žádný zisk, ale dokonce přináší majiteli ztráty.
Dotaz čtenáře:
Vzal jsem si hypotéku u banky, kterou nechci z pochopitelných důvodů jmenovat. Současně ručím nemovitostí na níž jsem si vzal úvěr. Podepisovala se zástavní smlouva s bankou. Již v té době jsem říkal bankovní makléřce, že nemovitost kupuji proto, abych ji v budoucnu pronajímal. Nikdo mi nesdělil, že by měl být nějaký problém. Podepsal jsem tak smlouvu o úvěru i zástavní smlouvu a po koupi jsem v nemovitosti chvíli bydlel. Nyní jsem se musel odstěhovat a tak jsem šel do banky tuto skutečnost sdělit a oznámit jim, že budu nemovitost pronajímat. Jaké bylo mé zděšení, když mi zástupce banky oznámil, že z důvodu, aby nemohlo dojít k poškození nemovitosti nemohu dle nějakých ustanovení zástavní smlouvy nemovitost pronajmout, protože by mohlo dojít ke znehodnocení zástavy pro banku. Co je to za nesmysl? Má na toto banka vůbec právo?
Odpověď odborníka:
Dobrý den, záleží co jste v zástavní smlouvě skutečně podepsal. A musím souhlasit, že některé banky mají skutečně podobný rozsah omezení v zástavních smlouvách uveden. Tato věc se dá řešit především při jednání s bankou při sjednávání úvěru. Banky totiž tato omezení, která se mohou zdát mnohdy absurdní, mohou vymazat, nebo je alespoň omezit. Pokud klient smlouvu nečte, tak samozřejmě podedepíše omezení v plném rozsahu. I nyní je však dle mého názoru možné věc řešit. Vejděte do jednání s bankou a žádejte o povolení nemovitost pronajmout, s tím, že jim předložte návrh nájemní smlouvy, který bude velmi striktně upravovat povinnost nájemců, zejména co se týká péče a údržby nemovitosti, zákaz přestaveb a zásahů do bytu apod. Stejně tak omezte délku smlouvy pouze na dobu určitou a to jeden rok. Banky na toto omezení většinou přistoupí a je to pro ně výrazně lepší řešení, než smlouva na dobu neurčitou, která by skutečně mohla za určitých podmínek zástavu banky ohrozit.
Na závěr uvádíme, že hlavním prostředkem jek se vyhnout budoucím potížím nejen ve výše uvedené věci, je pečlivé prostudování smlouvy před jejím podpisem, nebo využití pomoci nezávislého odborníka.
