České stavebnictví má za sebou nejlepší roky za čtvrtstoletí. Zaplatila je ale minulost a příští účet vystaví stát

Málokteré odvětví české ekonomiky si v posledních dvou letech drží tak přesvědčivou formu jako stavebnictví. Zatímco průmysl kolísal a exportní objednávky ochabovaly, stavební produkce v roce 2025 meziročně vzrostla o 10,9 procenta – podle revidovaných čísel jeden z nejlepších výsledků za posledních pětadvacet let. Nešlo o jednorázový výkyv. Rostly obě hlavní větve oboru, pozemní stavitelství o 10,5 procenta a inženýrské stavby dokonce o 11,5 procenta, a rostly vytrvale. Rok 2025 byl vůbec poprvé v novodobé historii rokem, kdy všechny segmenty přidávaly po všechny měsíce. Celoroční bilanci zveřejnil Český statistický úřad.

Na evropském srovnání ta výjimečnost vystoupí ještě ostřeji. V Německu, Rakousku, Polsku i ve Francii stavební produkce klesala, kdežto české stavebnictví se stalo jedním z tahounů kontinentu; lépe než Česko na tom bylo jen Slovinsko. Pro obor, který ještě v letech 2023 a 2024 vykazoval meziroční poklesy, jde o pozoruhodný obrat. A přesně tady začíná problém, který se v nadšených titulcích snadno ztratí. Rekordní rok totiž z velké části napsala rozhodnutí učiněná dávno předtím, než se čísla objevila ve statistice.

Rekord, který napsala minulost

Stavba se od jiného zboží liší časovým odstupem mezi rozhodnutím a výsledkem. Mezi okamžikem, kdy investor projekt povolí a zafinancuje, a chvílí, kdy se práce projeví v produkci, uplynou často roky. Výsledek roku 2025 proto neměří dnešní chuť stavět, nýbrž zásobu záměrů nastřádanou v předchozím období. Prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiří Nouza to po zveřejnění celoročních dat pojmenoval bez příkras. „Nyní sklízíme ovoce předchozích let, v budoucnu se ovšem může projevit (a velmi pravděpodobně projeví) zpomalení způsobené nepovedenou digitalizací stavebního řízení,“ uvedl v komentáři Svazu k celoročním statistikám.

Ostatně i to rekordní číslo je dobré číst obezřetně. Když úřad zveřejnil první odhad na začátku února, mluvil o růstu 9,3 procenta; teprve březnová revize ho zvedla na 10,9. Rozdíl 1,6 procentního bodu není chybou statistiků, ale připomínkou, že obraz stavebnictví dozrává postupně a že jediné číslo z tiskové zprávy nikdy neunese celou pravdu o kondici odvětví. Kdo chce vědět, kam obor směřuje, musí se dívat jinam než na souhrnnou produkci – na ukazatele, které běží před ní.

Ty už tak optimisticky nevyznívají. Nové zakázky u větších podniků sice loni dosáhly zhruba 425 miliard korun a meziročně přidaly 9,8 procenta, jenže jejich struktura odhaluje pnutí. Inženýrské stavby, tažené veřejnou infrastrukturou, rostly o 13,7 procenta, zatímco pozemní stavitelství, pod které spadá bytová výstavba, přidalo jen 5,1 procenta. Ještě výmluvnější je druhý předstihový ukazatel. Orientační hodnota vydaných stavebních povolení, tedy objem práce, který teprve čeká na realizaci, loni klesla o 13,3 procenta. To je pokles právě tam, odkud má vzejít produkce příštích let.

Data o zakázkách navíc skrývají ještě jeden posun. Průměrná hodnota nově uzavřené zakázky loni vyskočila o 38 procent na 6,5 milionu korun a celkový objem stavebních prací se podle předběžného odhadu přiblížil 780 miliardám. Za tím se rýsuje koncentrace. Obor drží nahoře spíš několik velkých, dlouho připravovaných staveb než široký proud běžných projektů. Pro velké dodavatele veřejné infrastruktury je to dobrá zpráva, jenže růst postavený na hrstce megaprojektů je křehčí než růst rozprostřený mezi tisíce menších zakázek. Stačí, aby se jeden takový projekt odložil, a čísla se zhoupnou.

Dynamika ochabuje dřív, než se rekord stačil usadit

Zpomalení není hypotéza do budoucna, projevuje se už v aktuálních datech. Poslední čtvrtletí roku 2025 přineslo mírnější růst produkce o 7,8 procenta, tedy zřetelné zvolnění proti dvojcifernému tempu z prostředka roku. Rok 2026 v tom pokračuje. V květnu stavební produkce meziročně vzrostla o 4,4 procenta – rostla tak sice už devatenáctý měsíc v řadě, ovšem tempem, které je proti loňskému rekordu méně než poloviční. Obor stále přidává, jen znatelně pomaleji.

Na první pohled to popírají čísla o bytech: v květnu 2026 zahájily firmy výstavbu bezmála čtyř tisíc bytů, meziročně o 48 procent víc, a počet vydaných povolení stoupl o 11,6 procenta. Jenže vysoká procenta tu klamou, protože se poměřují proti mimořádně slabé loňské základně. Rok 2025 byl u povolování bytů natolik utlumený, že jakékoli oživení vypadá v meziročním srovnání dramaticky. Skutečnou hloubku propadu ukazuje delší pohled: počet stavebních povolení vydaných od ledna do září 2025 klesl na nejnižší úroveň od roku 1999, celkem úřady povolily necelých šestačtyřicet tisíc staveb. Na tuto souvislost upozornil portál Česká justice.

Obor tedy vstupuje do druhé poloviny dekády ve zvláštním rozpolcení. Přítomnost je rekordní, protože dojíždí na setrvačník minulých let. Budoucnost naopak brzdí dvě strukturální překážky, které spolu úzce souvisejí a které dohromady rozhodnou o tom, jestli se z ochlazení stane měkké přistání, nebo zadrhnutí. Tou první je povolování – a s ním nezvládnutá digitalizace, která ho měla zrychlit.

Zadřené povolování jako strop oboru

Nic nevypovídá o českém stavebnictví tolik jako paradox, že se nejlepší roky za čtvrtstoletí odehrály navzdory povolovacímu systému, ne díky němu. Rekodifikace stavebního práva, tedy velká přestavba pravidel, kterou měl přinést nový stavební zákon, se místo úlevy stala zdrojem nejistoty. Zákon přijatý teprve v roce 2021 dostal do léta 2026 už třináctou novelu. Právní prostředí, které se mění rychleji, než se stihne usadit praxe úřadů, samo o sobě prodlužuje každý větší záměr.

Že samotná změna zákona povolování nezrychlí, tušili projektanti předem. V rozsáhlém průzkumu České komory autorizovaných inženýrů a techniků, do něhož se zapojilo bezmála jedenáct set autorizovaných osob, vyjádřilo téměř šedesát procent respondentů obavu, že nový stavební zákon sám o sobě ke zrychlení povolování nepovede. Za hlavní příčinu průtahů neoznačovali délku zákonných lhůt, nýbrž nejednotnost a protichůdnost požadavků dotčených orgánů – památkářů, hygieny, ochrany prostředí – které dokážou řízení fakticky zablokovat, i když formální lhůta běží.

Zajímavé přitom je, že reálná délka povolení není tak katastrofická, jak se ve veřejné debatě traduje. Tentýž průzkum ukázal, že běžnou stavbu jde povolit v měsících, ne v letech: u rodinného domu vychází stavební povolení v průměru na čtyři měsíce, s mediánem sedmdesáti dnů. Skoro polovina projektantů uvedla, že většina řízení se vejde do rozmezí šest měsíců až jeden rok. Problém tedy netkví ani tak v průměru jako v nepředvídatelnosti. Vedle staveb povolených během pár dní stojí záměry, které uvázly na roky kvůli nevyjasněným majetkoprávním vztahům nebo sporu s vlastníkem sítí. Investor, který dopředu neví, jestli jeho projekt spadne do prvního, či druhého tábora, kalkuluje s tím horším scénářem – a část záměrů kvůli tomu vůbec nezačne.

Stát, který nedokázal obor zdigitalizovat

Nástrojem, který měl tuhle nepředvídatelnost srazit, byla digitalizace. Portál stavebníka a informační systém stavebního řízení, spuštěné ministerstvem pro místní rozvoj v červenci 2024, měly sjednotit formuláře, zprůhlednit stav řízení a odlehčit přetíženým úřadům. Skutečnost dopadla opačně. Úředníci dostali systém, který si předem nemohli vyzkoušet a který neodpovídal jejich potřebám, a nezávislý technický audit u projektu napočítal dvaatřicet zásadních problémů, od personálních přes zakázkové až po projektové řízení.

Politická reakce na tuhle blamáž je sama o sobě diagnózou stavu. Namísto nápravy sáhla nová vláda k odkladu: novelou schválenou v prosinci 2025 posunula dokončení digitalizace stavebního řízení o tři roky, až na konec roku 2030. Původně měl být systém plně funkční k lednu 2028. Jinými slovy, nástroj, který měl obor odbrzdit, nebude spolehlivě fungovat po většinu právě probíhající dekády. Do té doby mohou úřady vedle nedodělaných nových systémů dál používat ty staré a stavebníci smějí podávat dokumenty i v papírové podobě – řešení, které komora projektantů uvítala, ale které je přiznáním, že digitální stát ve stavebnictví zatím selhal.

Právě zde se láme argument o dnešní dobré kondici. Rekordní produkce roku 2025 se opírá o povolení vydaná ještě podle starých pravidel a v době, kdy se zásoba připravených projektů teprve vyčerpávala. Jakmile se vyčerpá docela, nastoupí na její místo tenčí ročníky prošlé zadrhnutým a digitálně nedopečeným systémem. Nouzův odhad, že se zpomalení z nepovedené digitalizace „velmi pravděpodobně projeví“, tak není pesimismem, ale prostou aritmetikou zpoždění.

Není náhoda, že branže z celého seznamu neduhů volá po jediné věci nejhlasitěji. „Jako klíčovou prioritu vnímám urychlení povolovacího procesu,“ shrnul Nouza to, co obor opakuje roky. Za tím požadavkem není stížnost na byrokracii pro efekt, ale ekonomická logika: každý měsíc, o který se protáhne povolení, je měsíc, po který drží investor kapitál v projektu bez výnosu, a náklad se nakonec propíše do ceny hotové stavby. Rychlejší řízení je proto levnější stavba, nejen komfortnější úřad.

Personální past se zavírá

Druhou brzdou je nedostatek lidí, a ta se na rozdíl od povolování nedá vyřešit novelou zákona. Ještě v letech 2021 a 2022 označovaly firmy za hlavní překážku růstu ceny a nedostatek materiálu; dnes je na prvním místě něco jiného. Nedostatek zaměstnanců uvádí jako největší bariéru produkce více než třetina stavebních podniků. Obor, který loni zaměstnával kolem 215 tisíc lidí, tedy mírně přes pět procent všech pracujících v ekonomice, naráží na strop, který mu neurčuje poptávka, ale kapacita jej obsloužit.

Rozměr problému je strukturální, ne cyklický. Podle odhadu Svazu podnikatelů ve stavebnictví bude v oboru do roku 2030 chybět kolem 74 tisíc kvalifikovaných odborníků a už dnes hodnotí přes devět desetin firem situaci na trhu práce jako velmi špatnou. Za tím stojí dlouhodobý úbytek dorostu: počet studentů technických oborů na vysokých školách je proti roku 2001 nižší o 27 procent. Stavebnictví přitom stárne a mladí lidé o něj nestojí, protože ho vnímají jako namáhavou a málo perspektivní práci. Personální díra se tak neplní, jen prohlubuje.

Tady je rozdíl proti povolování podstatný. Zákon jde novelizovat přes noc, novou generaci řemeslníků ne. Mezi rozhodnutím podpořit učňovské obory a chvílí, kdy vyučený zedník nastoupí na stavbu, leží roky, a demografická křivka mezitím odvádí do důchodu silné ročníky. I kdyby stát dnes udělal všechno správně, personální úleva by přišla později než ta regulatorní. Nedostatek lidí je proto brzda s nejdelší setrvačností ze všech.

Důsledky se propisují dvěma směry. Prvním jsou mzdy: průměrný výdělek ve stavebnictví loni přesáhl 43 tisíc korun a meziročně vzrostl o 10,3 procenta. Rostoucí cena práce je pro zaměstnance dobrá zpráva, pro rozpočet stavby ovšem další tlak nahoru. Druhým důsledkem je čas. Nedostatek lidí prodlužuje realizaci staveb v průměru zhruba o tři měsíce, v krajních případech o roky, což nejcitelněji dopadá na velké veřejné zakázky a developerské projekty vázané na pevné termíny. Zpožděná stavba je dražší stavba a v konečném účtu ji zaplatí kupující bytu nebo daňový poplatník.

Proč obor přesto zatím drží

Bylo by ale zkreslením vykreslit stavebnictví jako sektor na pokraji krize. Navzdory oběma brzdám vstupuje do roku 2026 s polštářem, který mu jinde v Evropě mohou závidět. Firmy mají zakázky nasmlouvané v průměru na deset měsíců dopředu, což řadí Česko mezi kapacitně nejvytíženější stavební trhy ve střední Evropě. Plný zásobník práce je důvod, proč se ochlazení projevuje jako zvolnění tempa, a ne jako pokles: než se dnešní tenčí příliv nových zakázek promítne do produkce, poběží firmy ještě dlouho na tom, co mají podepsané.

Roli hraje i to, že z odvětví zmizel tlak, který ho dusil na začátku dekády. Ceny materiálů, které v letech 2021 a 2022 vystřelily a spolu s jejich nedostatkem tehdy brzdily celý obor, se uklidnily; ceny stavebních prací loni přidaly umírněná 3 procenta. Náklady tedy přestaly být tím, co drží investory zpátky, a pozornost se přesunula k dostupnosti kapacit. Odolnost oboru tedy není iluze; je ale postavená na zásobě, která se přirozeně tenčí, ne na nově otevřeném prostoru k růstu.

Jinak řečeno, obor jede na rezervu, ne na plný plyn.

Ta rezerva má navíc dvě rychlosti. Pozemní stavby, kam patří byty i komerční budovy, dosáhly v roce 2024 nejvyšší provozní marže v odvětví, 6,2 procenta, zatímco u inženýrských staveb činila jen 3,5. Vyšší ziskovost a kratší investiční cyklus dávají pozemním firmám pružnost reagovat na pohyb poptávky rychleji než těžkopádnějším stavbám dálnic a železnic. Inženýrská infrastruktura je naopak vázaná na veřejné rozpočty a dlouhou přípravu, takže její osud neurčuje trh, nýbrž rozhodnutí ministerstva financí o tom, kolik miliard letos uvolní. Stejný obor tak čeká na dvě různé věci: pozemní stavitelství na oživení soukromé poptávky, inženýrské na politickou vůli. A jen zřídka dorazí obojí naráz.

Co obor čeká a co ho může srazit

Jak tenhle souběh odečítá sama branže? Střízlivě. Podle Kvartální analýzy poradenské společnosti CEEC Research, do níž odpovídalo na přelomu října a listopadu 2025 sto šedesát ředitelů stavebních firem, čekají podniky růst tržeb v roce 2026 v průměru o 3,5 procenta a v roce 2027 o dalších 2,7 procenta. Samotný trh má podle nich přidávat kolem 2,1 procenta ročně. To jsou stále kladná čísla, ovšem zlomek loňského dvojciferného tempa. Očekávání navíc nejsou zárukou; jde o náladu firem, kterou může kterýkoli z předchozích problémů srazit níž.

Tahounem příštích let má zůstat pozemní stavitelství s předpokládaným růstem tržeb kolem 4,3 procenta, tažené vytrvalou poptávkou po bydlení. Slabším místem je naopak inženýrská infrastruktura, a to z důvodu, který nemá s trhem nic společného. V rozpočtu na dopravní stavby chybějí miliardy a osud řady projektů závisí na tom, kolik na ně stát skutečně vyčlení. Právě zde se protíná kondice oboru s politikou: pokud se financování dopravní infrastruktury zadrhne, ztratí stavebnictví jeden ze dvou motorů, na které v predikcích spoléhá.

Sami stavaři přitom vědí, kde je bota. Jednatel jedné z firem Vladimír Steiner míří přímo k jádru: „Nyní čelíme rekordně nízkému počtu vydaných stavebních povolení na rodinné a bytové domy, a to dokonce v porovnání s posledními 25 lety.“ Na vině je podle něj právě změna stavebního zákona a nepovedená digitalizace. Jsou to tytéž dvě příčiny, které se v komentářích celého oboru vracejí s únavnou pravidelností. Rozdíl mezi rekordní infrastrukturou a rekordně nízkým povolováním bytů přitom není detail. Právě on určuje, jestli obor staví to, co potřebuje ekonomika, nebo to, co potřebují domácnosti.

Rozpětí odhadů je úzké, ovšem vzkaz jednoznačný. Ať už firmy čekají růst tržeb kolem 3,5 procenta, nebo růst trhu kolem dvou procent, shodují se na tom hlavním: dvojciferná éra končí. Rozdíl mezi loňskými bezmála jedenácti procenty a dvěma až třemi procenty pro nejbližší roky není kosmetický. Je to přechod z výjimečného stavu do klidnějšího normálu. Otázka nezní, jestli obor zpomalí, ale jak měkce.

Nejistot je přitom víc. Výhled stojí na předpokladu stabilních úrokových sazeb, které přiživují poptávku po hypotékách a tím i po nové výstavbě; jejich případný obrat by rovnici změnil. Visí nad ním i nesplněný slib předchozích let – že se konečně rozběhne bytová výstavba ve velkém. Efekt jakékoli další legislativní úpravy se navíc podle oboru projeví až s několikaletým zpožděním, takže i dobře míněná reforma přijatá dnes změní čísla nejdřív ke konci dekády. Krátkodobě je tedy budoucnost oboru méně věcí nových opatření a víc věcí toho, co bylo rozhodnuto dávno.

Co si z toho má odnést spotřebitel

Pro čtenáře, který nestaví halu ani most, se celá bilance nakonec scvrkává do jediné otázky: co rekordní stavebnictví znamená pro cenu a dostupnost bydlení. Právě tady je třeba oddělit dojem od skutečnosti. Silná produkce roku 2025 totiž neznamená, že bytů rychle přibývá tempem, které by srazilo jejich cenu. Bytová výstavba zůstává podle developerů dlouhodobě poddimenzovaná. Předseda představenstva společnosti CENTRAL GROUP Dušan Kunovský varuje, že „bytová výstavba bude stále absolutně nedostatečná“, přestože poptávka v posledních dvou letech výrazně roste. Generální ředitel Wienerbergeru Kamil Jeřábek rozměr deficitu vyčíslil: „Pokud chceme dohnat deficit, který se během posledních 30 let vytvořil, musíme minimálně 15 let stavět alespoň 60 tisíc bytů ročně.“

Čísla statistického úřadu tomu dávají za pravdu. Zatímco inženýrské stavby, tedy silnice, mosty a sítě, táhly loňský rekord nahoru, povolování bytů se propadlo. Nová nabídka bydlení proto neroste tempem produkce, nýbrž tempem povolení – a to je právě ta veličina, která spadla na minimum za víc než dvě desetiletí. Mezi tím, jak se daří stavebním firmám, a tím, jak dostupné je bydlení, se tak rozevírají nůžky. Silný obor a drahé bydlení nejsou v rozporu. Mohou existovat vedle sebe přesně proto, že rekord vznikl jinde, než kde domácnosti tlačí bota.

Zjednodušeně řečeno: staví se hodně, jen ne dost toho, v čem se bydlí.

Do ceny hotového bytu se přitom propisují oba dosud popsané neduhy. Vyšší mzdy, kterými firmy soupeří o nedostatkové řemeslníky, zvedají rozpočet stavby; každý měsíc zdržení kvůli chybějícím lidem nebo váznoucímu povolení ten rozpočet zvedá dál. Developer tyhle náklady nenese sám, přenáší je do prodejní ceny. Levné bydlení proto nevznikne z levných úrokových sazeb ani z dobré nálady trhu, dokud se nezmění dvě věci, na které stavební firmy samy nedosáhnou: rychlost, s jakou stát povolí nový projekt, a počet lidí, kteří ho mají kdo postavit.

To je jádro paradoxu, se kterým analýza začínala. Obor má nejlepší roky za čtvrtstoletí, a přesto se nová nabídka bydlení nezvětšuje tempem, které by domácnostem ulevilo. Rekord se totiž z velké části odehrál v infrastruktuře a v projektech rozjetých před lety, kdežto povolování nových bytů kleslo na historické minimum a personální i regulatorní překážky drží budoucí nabídku pod tím, co trh potřebuje. Dokud se počet nově povolených bytů nezvedne trvale, a ne jen v meziročním srovnání se slabým rokem, zůstane cena bydlení pod tlakem převisu poptávky.

Kondice českého stavebnictví se proto nedá poctivě shrnout jedním přídomkem. Odvětví je silné tam, kde sklízí minulá rozhodnutí, a slabé tam, kde má připravovat rozhodnutí budoucí. O tom, jestli se dnešní rekord promění v trvalý růst, nebo zůstane vrcholem, po němž přijde sešup, nerozhodne poptávka; ta je zjevně dost silná. Rozhodne stát – tím, zda dokáže odblokovat povolování, dotáhnout digitalizaci, kterou právě o tři roky odložil, a udržet investice do infrastruktury i lidí, kteří ji mají postavit. Stavební firmy svou část práce odvádějí. Účet za příští roky teď leží na straně, která zatím spolehlivě selhává.

Fakta v kostce

• Produkce 2025: stavební produkce meziročně vzrostla o 10,9 procenta (revidovaný údaj ČSÚ; první odhad zněl 9,3 procenta) – jeden z nejlepších výsledků za 25 let. Pozemní stavitelství +10,5 procenta, inženýrské +11,5 procenta.
• Prvenství: rok 2025 byl vůbec poprvé v novodobé historii rokem, kdy rostly všechny segmenty po všechny měsíce. Česko patřilo k tahounům stavebnictví v EU.
• Zpomalení: 4. čtvrtletí 2025 už jen +7,8 procenta, květen 2026 +4,4 procenta (devatenáctý měsíc růstu v řadě).
• Zakázky a povolení: nové zakázky u větších firem 425 mld. Kč (+9,8 procenta), ale orientační hodnota vydaných povolení −13,3 procenta. Počet povolení za leden–září 2025 nejnižší od roku 1999 (necelých 46 tisíc).
• Trh práce: ve stavebnictví loni pracovalo 215 tisíc lidí, průměrná mzda přes 43 tisíc Kč (+10,3 procenta). Odhad SPS: do roku 2030 bude chybět kolem 74 tisíc odborníků.
• Stát: vláda v prosinci 2025 odložila dokončení digitalizace stavebního řízení až na konec roku 2030; audit u systému našel 32 zásadních problémů. Nový stavební zákon dostal do léta 2026 třináctou novelu.
• Výhled: firmy (šetření CEEC) čekají růst tržeb +3,5 procenta v 2026 a +2,7 procenta v 2027; trh kolem +2,1 procenta ročně. Zakázky mají nasmlouvané v průměru na 10 měsíců dopředu.