Přijde dopis z banky. Vaše fixace končí, tady je nová sazba, podepište. Číslo na papíře je o dost vyšší než to, se kterým jste hypotéku před lety brali. Splátka poroste — to je jisté. Méně jisté je, o kolik. A skoro nikdo neví, že to ještě není dohráno.
Co se děje, když končí fixace
Hypotéky se u nás skoro vždycky sjednávají na pevnou sazbu na několik let. Po tu dobu se splátka nehne. Jenže fixace jednou skončí a sazba se nastaví znovu — tomu se říká refixace. Banka spočítá novou sazbu podle toho, co platí teď, a pošle vám ji.
A tady je ten zádrhel. Na nárůst sazby oproti té původně sjednané je rozpočet domácnosti citlivý — to není náš dojem, jak konstatuje Česká národní banka: časová fixační struktura hypoték „přirozeně vede k citlivosti finančního hospodaření domácností na podstatné změny úrokových podmínek, zejména na významný nárůst sazby oproti původně sjednané." Přeloženo: když sazba poskočí, splátka poskočí s ní, a to citelně.
Z jaké sazby se vlastně refixuje
Záleží hlavně na tom, kdy jste hypotéku brali. Kdo si ji sjednával v období nízkých sazeb, startoval pěkně dole. Podle ČNB dosahovala v prvním čtvrtletí roku 2021 průměrná sazba nových hypoték necelá dvě procenta. Úvěry, kterým fixace dobíhá teď, byly v průměru sjednané někde mezi dvěma a třemi procenty.
Dvě procenta. Možná i míň. Pamatujete na to dnes skoro jako na pohádku. A přesně z téhle nízké sazby se refixuje nahoru.
Spočítejme si to
Procenta v dopise člověku nic neřeknou, tak to rozpočítejme. A hned dvě poznámky dopředu: čísla jsou modelová a sazby jen ilustrativní — neberte je jako tržní ceník, slouží k tomu, aby byl vidět mechanismus.
Řekněme tedy hypotéku tři miliony na pětadvacet let, sjednanou za dvě procenta. Splátka vychází zhruba na dvanáct tisíc sedm set korun měsíčně. Po pěti letech fixace jste část dluhu splatili — zbývá vám z jistiny asi dva a půl milionu.
A teď přijde refixace. Dejme tomu na pět procent. Zbylé dva a půl milionu se rozpočítají na dalších dvacet let už při téhle vyšší sazbě: splátka vyskočí na zhruba šestnáct tisíc šest set korun. Rozdíl? Bezmála čtyři tisíce korun měsíčně. Přeloženo do roku: skoro sedmačtyřicet tisíc navíc, ročně, za úplně stejný byt.
Proč to bolí, i když dlužíte míň
To je na refixaci ta zákeřná část. Dlužíte už míň než na začátku, splátku rozpočítáváte na kratší zbytek doby — a stejně naroste. Vyšší sazba ten polštář přebije.
Navíc je splátková zátěž u hypotéky beztak nejtěžší v prvních zhruba pěti letech. Tedy přesně v době, kdy řadě lidí dobíhá první fixace. Smůla na druhou.
Co s tím — a kde máte páku
Teď to dobré. Nabídku z banky nemusíte podepsat jen proto, že přišla. Máte tři možnosti: zkusit u své banky vyjednávat, srovnat si nabídky jinde, nebo rovnou refinancovat u konkurence.
A pozor na páku, o které většina lidí netuší: konec fixace je zákonné okno odejít bez sankce. Spotřebitel smí úvěr kdykoli předčasně splatit a u hypotéky platí, že „u spotřebitelského úvěru na bydlení do 3 měsíců poté, co poskytovatel spotřebiteli sdělil novou výši zápůjční úrokové sazby" po vás banka nesmí chtít náhradu nákladů za předčasné splacení. Tři měsíce od chvíle, co vám dorazí nová sazba — to je vaše bezsankční okno na odchod.
Mimo ně to zadarmo není, to si řekněme férově — banka náhradu účtovat smí. Ale i tak je zastropovaná: administrativní náklady na předčasné splacení nesmějí přesáhnout tisíc korun. Žádná pokuta za to, že jdete jinam.
Neřešte to na poslední chvíli
Refixace není konec světa, jen drahá nepozornost, pokud ji prospíte. Sazbu lze srovnat a často i vyjednat, a zákon vám přitom kryje záda. Začněte včas, ještě než dopis dorazí, ať máte čas nabídky obvolat.
Háček ať je řečený rovně: i ta nejlepší nová nabídka bude nejspíš pořád vyšší sazba než ta vaše stará. Splátce úplně neutečete. Ale rozdíl mezi tím, co podepíšete pasivně, a tím, co si vyjednáte, může být právě těch pár tisíc měsíčně. Než cokoli podepíšete, mrkněte, jak refixaci popisuje Česká národní banka — a teprve pak se rozhodněte.
Fakta v kostce
- Hypotéky se v Česku sjednávají s fixací sazby na několik let; po jejím konci se sazba nastaví znovu (refixace) a na nárůst oproti původní sazbě je rozpočet domácnosti citlivý.
- Stará sazba bývala nízká: podle ČNB byla v prvním čtvrtletí 2021 průměrná sazba nových hypoték necelá dvě procenta a úvěry refixované v roce 2026 byly sjednané v průměru na dvou až třech procentech.
- Modelový dopad (ilustrativní sazby, ne tržní ceník): refixace ze dvou na pět procent zvedne na zbytku třímilionového úvěru splátku zhruba o čtyři tisíce korun měsíčně — skoro sedmačtyřicet tisíc ročně.
- Konec fixace je zákonné okno odejít bez sankce: u úvěru na bydlení nesmí banka chtít náhradu nákladů za předčasné splacení provedené do tří měsíců poté, co sdělila novou sazbu; jinde je administrativní poplatek zastropovaný na tisíc korun.
