Stížnost čtenáře:
Dobrý den,
uzavřel jsem s bankou úvěrovou hypotěční smlouvu, kdy jsme peníze chtěli čerpat na koupi pozemku. Banka si pro uvolnění čerpání stanovila tzv. Odkládací podmínky čerpání:
Odkládací podmínky čerpání jsou
a) předložení Bankou předem schválené kupní smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k Objektu úvěru (dále jen „Kupní smlouva„).
b) předložení dokladu o úhradě části kupní ceny za Objekt úvěru prodávajícímu způsobem ujednaným v příslušné kupní smlouvě, a to ve výši odpovídající rozdílu mezi ujednanou kupní cenou a Výší úvěru.
c) Klient bude čerpat Úvěr převodem na účet uvedený v kupní smlouvě, kterou předloží před Čerpáním.
d) předložení zástavní smlouvy k nemovitým věcem blíže specifikovaným v článku 6. této Smlouvy (dále jen „Nemovitosti„) podepsané UNISTAV Invest s.r.o., 27720497 jako zástavcem a Bankou jako zástavním věřitelem a Klientem jako vedlejším účastníkem (dále jen „Zástavní smlouva“) před jejím doručením příslušnému katastrálnímu úřadu s tím, že na dvou vyhotoveních Zástavní smlouvy bude podpis zástavce úředně ověřen, pokud nebude Bankou požadováno jinak,
předložení návrhu na vklad zástavního práva podle Zástavní smlouvy s vyznačením doručení návrhu příslušnému katastrálnímu úřadu nebo předložení vyrozumění příslušného katastrálního úřadu o provedení vkladu zástavního práva ve prospěch Banky do katastru nemovitostí, ověření Bankou prostřednictvím dálkového přístupu k údajům katastru nemovitostí, že
(i) na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva dle Zástavní smlouvy je u Nemovitostí vyznačena plomba, vyjadřující, že Nemovitosti jsou dotčeny změnou právních vztahů, a
(ii) Nemovitosti nejsou zatíženy žádným zástavním právem, věcným břemenem či jiným právem třetí osoby a omezením.
Banka je oprávněna rozhodnout o poskytnutí čerpání Úvěru bez ověření prostřednictvím dálkového přístupu k údajům katastru nemovitostí, že na základě podaného návrhu na vklad zástavního práva je u Nemovitostí vyznačena plomba, vyjadřující, že Nemovitosti jsou dotčeny změnou právních vztahů.
e) předložení dokumentu prokazujícího zajištění přístupu k nemovitým věcem blíže označeným v článku 6. této Smlouvy (dále jen „Nemovitosti““) přes pozemek parc.č. 112/101 kat. území Stará Boleslav (dále jen „Pozemek““) ve formě (i) potvrzení vystaveného příslušnou obcí vykonávající působnost silničního správního úřadu, z kterého bude vyplývat, že Pozemek již je nebo se stane veřejně přístupnou místní nebo účelovou komunikací nebo (ii) smlouvy dokladující vznik služebnosti cesty ve prospěch vlastníka Nemovitostí a všech budoucích vlastníků Nemovitostí na dobu neurčitou spočívající v právu chodit a jezdit přes Pozemek a vyrozumění příslušného katastrálního úřadu o provedení vkladu služebnosti příslušným katastrálním úřadem do katastru nemovitostí nebo (iii) nabytí Pozemku, případně spoluvlastnického podílu na Pozemku formou přídatného spoluvlastnictví a zřízení zástavního práva k tomuto Pozemku nebo jeho spoluvlastnickému podílu na Pozemku ve prospěch Banky na základě uzavřené zástavní smlouvy, jejíž obsah bude odpovídat standardům Banky.
Kdy jsme se zasekli při čerpání na bodě e, který ma tři podbody – bod ii a iii nemůžu splnit, jelikož dle plánovací smlouvy bude pozemek města. Vyžádal jsme si tedy na městě dokument – viz. příloha, který banka odmítla akceptovat s tím, že převedení pozemku se silnicí na město je podmínečné a pro ně neakceptovatelné.
Čekat až se cesta převede na město jsem nemohl, tak jsem pozemek zakoupil z jiných prostředků. Po té jsme se vydal do banky, že hypotéční úvěr nelze použít, jelikož do data uvedeného k vyčerpání ho nelze z důvodu odkladových podmínek čerpat. Ptal jsem se tedy jak lze smlouvu zrušit.
V bance jsem se dozvěděl, že buď:
– podepíši dodatek o čerpání, kdy pod pokutou se zavazuji, že město pozemek převezme do cca 1 roku
– budu mít novou hypotéku a refinancovat vlastní prostředky, za podmínek jako je výše
– zaplatím bance 43 500 Kč a lze vše ukončit – tady banka snížila původní poplatek 72 500 na uvedenou částku
Technicky můžu asi refinancovat vlastní prostředky a doufat, že město převezme pozemek – což se asi stane. Na druhou stranu se mi s bankou nechce už vůbec jednat, jelikož podle mého smlouvu porušila ona.
Jako nejlepší postup se mi jeví odstoupení od smlouvy.
Můžete mi prosím napsat jestli někdo ze čtenářů neřešil již podobný problém a případně jak ho vyřešil.
Stanovisko serveru www.BANKOVNIPOPLATKY.COM:
Odkládací podmínky čerpání úvěrů jsou běžným používaným prostředkem, prostřednictvím nějž si banka zajišťuje předchozí splnění povinností klienta. Tyto podmínky se nejčastěji týkají, předložení příslušných dokumentů – například podepsané kupní smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí, návrhu na vklad apod. nebo se týkají zajištění úvěru zástavou nemovitosti apod.
V tomto případě se banka snažila dosáhnout i zajištění přístupu k pozemku a nemovitosti a to tak, aby nemohlo v budoucnu dojít ke znehodnocení předmětu zástavy například znemožníněním přístupu cizím vlastníkem přístupového pozemku. Banka si tedy jako odkládací podmínku stanovila podmínku uvedenou pod bodem e).
Tuto podmínka banka nijak nekonkretizovala a tak je dle smluvních podmínek v zásadě na klientovi jakým způsobem podmínku splnít tak, aby byl zajištěn sledovaný účel. Tuto podmínku klient splnil zajištěním potvrzení od města, které prokazovalo budoucí nabytí pozemku městem a tedy možnost přístupu po tomto pozemku. Banka toto vyhodnotila jako podmínečný převod, kdy je vždy samozřejmě splnit určité podmínky. Nicméně to je nutné vždy bez ohledu na způsob převodu. Vždy je nutné podepsat převodové dokumenty, návrhy na vklad, vykonat určitou aktivitu.
Banka odmítla nicméně o své vůli dokument akceptovat a to přesto, že tento dokument splnil obecné podmínky stanovené v ustanovení bodu e). Pokud banka chtěla potvrzení obce jakkoliv konkretizovat, mohla to učinit přímo v textu smlouvy, což neučinila. Z našeho pohledu tak klient svou podmínku splnil a banka byla povinna částku úvěru dle smlouvy uvolnit.
Pokud banka odmítla úvěr poskytnout, jednalo se o její výlučné rozhodnutí, které nemělo oporu v porušení povinností klienta. Banka tak od smlouvy defakto odstoupila jednostranně, aniž by toto odstoupení bylo způsobeno porušením povinnosti klienta. Jeví se pak v kontextu těchto skutečností v rozporu s dobrými mravy, aby banka na základě odstoupení od smlouvy požadovala po klientovi uhradit jakoukoliv smluvní pokutu. Hrozba smluvní pokutou by se ani neměla stát prostředkem nátlaku na klienta, který chtěl věc řešit odstoupením od smlouvy a nikoliv refinancováním, jak mu banka navrhovala za účelem, aby si tohoto klinta zachovala.
Dle našeho názoru tak klient může odstoupit od smlouvy s odmítnutím úhrady pokuty účtované bankou a odkázat banku, aby se domáhala úhrady pokuty soudní cestou. Stejně tak může klient využít možnosti nabízené bankou své vynaložené prostředky refinancovat úvěrem od banky. Záleží však na míře důvěry klienta vůči bance.
(Stanoviska serveru vychází pouze z tvrzení klienta, která nemá možnost server ověřit. Jedná se tak pouze o doporučující stanovisko, které si musí klient ověřit na základě klasické právní, osobní porady s předložením všech nutných dokumentů u advokáta.)
Další zajímavé dotazy a odpovědi naší sekce VRBY naleznete ZDE!
