Levné hypotéky z roku 2021 dobíhají. Jenže refixace přichází do dražšího světa a únik se zavřel

Zdražení hypoték má v Česku zvláštní vlastnost: nedopadá tehdy, kdy se odehraje. Když v letech 2022 a 2023 vyskočily úrokové sazby, drtivá většina lidí se splátkou na krku to na svém účtu nepocítila. Chránila je zafixovaná sazba – dohoda uzavřená v době levných peněz, která po několik let platí bez ohledu na to, co dělá trh venku. Šok se tím ale neodvolal. Jen se přesunul na den, kdy fixace skončí.

A ten den pro rekordní objem úvěrů nastává právě teď.

Rok 2026 je vrcholem takzvané refixační vlny. Podle odhadu České národní banky letos skončí sjednaná sazba u hypoték se zbývající jistinou kolem 460 miliard korun, přičemž tyto úvěry byly zafixovány v průměru na 3,3 procenta. To je sazba z jiné doby – z období, kdy si Češi půjčovali na bydlení nejlevněji v moderní historii. Do světa, který na ně za branou fixace čeká, se mezitím vešlo skoro celé jedno zdražení. Průměrná sazba nových hypoték se podle statistiky České bankovní asociace drží kolem 4,8 procenta; v dubnu 2026 činila 4,52 procenta, v květnu 4,67. Rozdíl mezi tím, co dlužníci platili, a tím, co je čeká, tak dělá zhruba půldruhého procentního bodu. Neprojeví se přitom jako pozvolný posun, ale jako skok v jediné splátce.

Proč šok přichází až teď

Zpoždění není náhoda, ale přímý důsledek toho, jak je český hypoteční trh postavený. Nejčastější volbou dlužníků byla dlouhá léta pětiletá fixace – za období 2016 až 2023 na ni připadla rovná polovina objemu všech hypoték. Kdo si tedy sjednal levný úvěr v roce 2020 nebo 2021, uzamkl si tehdejší sazbu zhruba do let 2025 až 2028. Právě proto celá vlna nedorazila v okamžiku, kdy centrální banka zvedala sazby, ale s několikaletým odstupem, přesně podle kalendáře, který si dlužníci nastavili sami při podpisu smlouvy. Rok 2026 a po něm 2027 jsou obdobím, kdy se znovu naceňuje největší objem dosud levných úvěrů.

Ekonomicky jde o kanál, kterým měnová politika působí opožděně. Když centrální banka zvýší úrokové sazby, nezasáhne tím rovnou splátky lidí, kteří už hypotéku mají – ti jsou po dobu fixace chráněni. Zdražení se k nim propíše až ve chvíli refinancování, tedy když si po konci fixace sjednávají sazbu novou. Česká národní banka to pojmenovává střízlivě: v době vysokých sazeb podle ní nabývá na významu „vliv sazeb na výši splátek stávajících úvěrů, které jsou postupně refinancovány“. Řečeno bez úřední mluvy – rozhodnutí centrální banky z roku 2022 posílá účet části domácností až v roce 2026.

Že tenhle mechanismus není okrajový, ukazuje jeho váha na trhu. Refixace a refinancování – tedy nové nacenění stávajících úvěrů, ne čerstvé půjčky na nové bydlení – tvořily dlouhodobě kolem 30 procent všech nových hypotečních ujednání, na začátku roku 2022 jejich podíl vyskočil až k 60 procentům a od té doby klesá k hodnotám pod polovinou. Refixace tedy tvoří značnou část hypotečního trhu. Proto se to, co se děje s dobíhajícími fixacemi, netýká hrstky smolařů, ale širokého pásu běžných domácností.

Rozdíl mezi 3,3 a skoro pěti procenty

Abstraktní půldruhý procentní bod dává smysl teprve v korunách. Na modelovém úvěru tři miliony korun se zbývající splatností 25 let vychází při sazbě 3,3 procenta měsíční splátka zhruba na 14 700 korun. Po refixaci na 4,8 procenta stoupne přibližně na 17 200 korun.

Rozdíl je asi 2 500 korun měsíčně, tedy bezmála 30 000 korun ročně, které domácnost dosud neplatila a od data refixace platit bude – při nezměněné splatnosti a beze změny čehokoli jiného v rodinném rozpočtu. To je ilustrativní propočet, ne údaj o konkrétní bance, ale řádově odpovídá tomu, k čemu došla sama centrální banka. Pro rozpočet, kde se každá pětistovka počítá, takový skok není formalita; je to zásah, který je nutné někde jinde ubrat.

Centrální banka totiž dopad spočítala ve dvou variantách. V té přísnější, kde sazba při refinancování zůstane na úrovni z jara 2025, tedy v průměru oněch 4,7 procenta, znamená refinancování zdražení splátky o 21 procent, v průměru o 3 000 korun měsíčně. V té mírnější, která předpokládala, že sazby do konce refixační vlny klesnou, vychází nárůst na 12 procent a v průměru 1 500 korun. Rozdíl mezi oběma čísly nestojí na velikosti úvěru, ale na jediném předpokladu: zda hypoteční sazby půjdou dolů, nebo zůstanou nahoře. Tady je jádro celého příběhu. Rok 2026 dal jasnou odpověď a je to odpověď přísnější varianty.

Ani mírnější scénář přitom není neškodný. Analýza centrální banky u něj sice zdůrazňuje, že pro ekonomiku jako celek zůstávají dopady malé, ale zároveň bez okolků dodává, kde se to opravdu odehrává: „Na úrovni jednotlivých domácností může být ale i navýšení splátky o 12 % výrazným zásahem do rozpočtu.“ Domácnost nežije v makroekonomickém průměru. Žije z jednoho příjmu a splácí jednu konkrétní hypotéku, jejíž splátka právě povyskočila.

Jenže úniková cesta se zavřela

Na tohle všechno existovala léta osvědčená odpověď: refixace neznamená být vydán bance na milost, protože na konci fixace se dá přejít ke konkurenci a vyjednat lepší sazbu. Jenže tahle rada, jindy rozumná, letos naráží na tvrdou překážku. Přeběhnout se dá jen tam, kde je levněji – a v roce 2026 levněji není.

Důvodem je obrat v měnové politice. Poté co Česká národní banka v předchozích dvou letech sazby postupně snižovala – dvoutýdenní repo sazba klesla z 6,25 procenta na začátku roku 2024 až na 3,5 procenta v květnu 2025 – přišel zvrat: v červnu 2026 ji nesnížila, ale zvýšila na 3,75 procenta. Tím se optimistický scénář, o který se opírala mírnější varianta dopadů, rozplynul.

Sazby neklesají, míří opačným směrem. Bankovní asociace navíc ve svém výhledu drží ve hře i možnost, že centrální banka sazbu posune ještě výš, ke čtyřem procentům. Za takového počasí není refinancování únikem k nižší sazbě, protože žádná výrazně nižší sazba na trhu není. Nabídky konkurence se pohybují kolem stejné úrovně jako sazba, ze které by dlužník odcházel. Manévr, který dřív dokázal zdražení otupit, se scvrkl na kosmetiku.

Tady je namístě rozlišit dvě věci, které se snadno slévají. Refinancování dál dává smysl jako nástroj vyjednávání a srovnání podmínek – poplatků, délky splatnosti, doprovodných produktů. Co ztratilo sílu, je jeho původní příslib: že přeběhnutím ke konkurenci lze sazbu srazit natolik, aby refixační skok zmizel. Ten příslib platil, dokud sazby klesaly. V roce, kdy stoupají, přestává platit.

Ne pohroma, ale odložený účet

Bylo by snadné z toho udělat obraz hroutících se rozpočtů. Skutečnost je střízlivější a v jistém smyslu nepříjemnější, protože není dramatická, jen neúprosná. Refixační vlna není náhlá pohroma, ale doběhnutí odloženého účtu za konec éry levných peněz. Kdo dnes refixuje, neplatí za žádnou novou událost roku 2026; platí za to, že úvěr sjednaný na výjimečně nízkou sazbu jednou tuto sazbu ztratí a vrátí se k ceně, jakou peníze mají ve zbytku doby.

Právě proto je důležité držet od sebe dvě roviny, které se v debatě o refixacích pletou. Pro ekonomiku jako celek jde o zvládnutelný jev – souhrnný dopad refinancování do výdajů domácností centrální banka pro rok 2025 odhadla řádově na 0,7 až 1,3 miliardy korun podle scénáře, což je v měřítku české spotřeby málo. Pro konkrétní domácnost s hypotékou je to naopak citelná změna měsíčního rozpočtu, se kterou se musí vyrovnat ten její, a ne průměrný. Obě tvrzení platí zároveň; kdo zdůrazní jen jedno, obraz zkresluje.

Ke cti věci patří i protipohled, který nabízí sama bankovní asociace: vlna refixací sice sílí, ale úrokový šok podle ní postupně slábne. Logika je prostá – nejlevnější fixace z roku 2021, tedy ty kolem 3,3 procenta, představují největší propast mezi starou a novou sazbou. Jak budou v dalších letech dobíhat mírně dražší ročníky, rozdíl proti aktuálním sazbám se bude zužovat a náraz změkne. Rizikem, které to může zvrátit, zůstává inflace: dokud tlačí ceny nahoru, drží nahoře i sazby a s nimi cenu každé nové i refixované hypotéky.

Co s tím jde a co ne

Z analýzy neplyne univerzální rada, protože každá hypotéka i každý rozpočet jsou jiné. Plyne z ní ale několik věcí, které platí obecně. Sazbu z roku 2021 už nikdo nevrátí – to je výchozí bod, se kterým je třeba počítat, ne proti němu bojovat. Manévrovací prostor zbývá jen v ostatních parametrech úvěru, samotnou sazbu ovlivnit nelze. Centrální banka sama radí připravit se na vyšší splátku předem a při sjednávání nové smlouvy upravit další parametry, například prodloužit splatnost, aby dopad nebyl tak citelný. Delší splatnost sníží měsíční splátku, byť za cenu vyššího celkového přeplacení – rozkládá tlak v čase, neodstraňuje ho.

Druhá věc je časový předstih. Konec fixace není překvapení, které přijde ze dne na den; jeho datum je ve smlouvě od začátku. Domácnost, která ví, že jí fixace končí za rok, může skokovou částku – oněch modelových zhruba 2 500 korun měsíčně – začít odkládat stranou už teď a otestovat si tak, zda vyšší splátku zvládne splácet, dřív než ji bude muset platit doopravdy. To, co dřív pohlcovala klesající sazba, dnes musí nahradit připravenost. Zázračné řešení, které by refixační skok zrušilo, na trhu roku 2026 není.

Éra levných peněz skončila

Refixační vlna je tak přechodem do jiného režimu. Roky, kdy hypotéka za tři procenta byla samozřejmostí a levné peníze držely splátky nízko, byly výjimkou, ne pravidlem – a skončily. Kdo refixuje v roce 2026, jen jako první na vlastní splátce zjišťuje, že návrat k normálu má cenu, a platí ji naráz místo postupně.

Otázkou, která rozhodne o dalším průběhu, není objem dobíhajících úvěrů, který je daný, ale směr úrokových sazeb. Ten závisí především na inflaci. Dokud zůstane nad cílem centrální banky, zůstanou vysoko i sazby a refixace bude bolet plnou silou; jakmile inflace poleví a otevře prostor pro pokles sazeb, začne se rozdíl mezi starou a novou hypotékou zase zmenšovat. Zatím se ale ručička obrací spíš proti dlužníkům. V polovině roku 2026 centrální banka sazby nezlevnila, nýbrž zdražila. Éra levných hypoték se tím uzavřela nejen v číslech, ale i ve výhledu.

Fakta v kostce

• Vrchol refixací 2026 – letos skončí fixace u hypoték se zbývající jistinou kolem 460 miliard korun, zafixovaných v průměru na 3,3 procenta. Roky 2026 a 2027 jsou obdobím, kdy refixuje největší objem dosud levných úvěrů.
• Proč právě teď – nejčastější byla pětiletá fixace (polovina objemu hypoték za 2016–2023), takže levné úvěry z let 2020–2021 dobíhají 2025–2028. Refixace a refinancování přitom tvoří značnou část trhu (dlouhodobě kolem 30 procent nových ujednání, na začátku roku 2022 až 60 procent).
• Cena nové hypotéky – průměrná sazba nových hypoték se drží kolem 4,8 procenta (duben 2026: 4,52; květen: 4,67). Ilustrativní průměrná měsíční splátka nové hypotéky činí podle bankovní asociace zhruba 25 800 korun.
• O kolik vyskočí splátka – podle propočtu centrální banky znamená refinancování při setrvale vysokých sazbách zdražení splátky o 21 procent (v průměru o 3 000 korun měsíčně); při poklesu sazeb o 12 procent (1 500 korun). Na modelovém úvěru 3 miliony korun na 25 let jde o skok z asi 14 700 na 17 200 korun měsíčně.
• Obrat sazeb ČNB – dvoutýdenní repo sazba byla od května 2025 na 3,5 procenta, v červnu 2026 ji centrální banka zvýšila na 3,75 procenta. Refinancování proto letos není únikem k výrazně nižší sazbě.

Objemy dobíhajících fixací, průměrné sazby a modelové dopady do splátek zveřejnila Česká národní banka; aktuální sazby nových hypoték sleduje ČBA Hypomonitor. Odhady dopadů pocházejí z jara 2025 a popisují očekávaný vývoj; sazby nových hypoték a repo sazba zachycují stav k létu 2026.