Volba délky fixace úrokové sazby
Výbĕr délky fixace úrokové sazby u hypotéky není vždy snadný. Při výbĕru je třeba učinit dvĕ významná rozhodnutí:
zvolit délku fixace úrokové sazby a
zvolit kratší nebo delší dobu splácení. Není to snadné rozhodování... Ovlivní totiž Vaše mĕsíční výdaje a roční rozpočet na několik let dopředu. Dáte v příštích letech přednost vĕtší volné hotovosti anebo vyšší bezpečnosti? Ať už se nacházíte v jakékoli životní situaci, dopřejte si čas na rozmyšlenou a nechte si poradit nezávislým odborníkem. Znáte-li nĕkoho, kdo už hypotéku má, zeptejte se ho, zda by byl nĕco udĕlal jinak, kdyby mohl. Delší doba fixace Fixace znamená, že se výše úrokové míry stanovená ve smlouvĕ nebude mĕnit. Jinými slovy, výše vašich mĕsíčních splátek bude po dobu stanovenou ve smlouvě pořád stejná. Délka fixace je předmĕtem smlouvních ujednání mezi vámi a bankou. Po vypršení doby fixace stanoví banka novou úrokovou sazbu podle aktuálních podmínek na trhu. Delší dobou fixace máme na mysli úrokovou sazbu fixovanou alespoň na pět let. Nejčastěji se volí fixace v délce 1, 3, 5, 10 a 15 let. Zde je nĕkolik modelových příkladů úrokových sazeb při delší fixaci: 3,79 % při fixaci na 3 roky (+ poplatky)
3,99 % při fixaci na 5 let (+ poplatky)
4,49 % při fixaci na 10 let (+ poplatky) Jak můžete vidĕt, čím delší doba fixace, tím vyšší úroková sazba. Banky se tak chrání proti zmĕnám základní úrokové sazby. Hlavní výhodou fixace úrokové sazby hypotéky je jistota výše splátek. Přesto je delší doba fixace vhodná jen pro nĕkteré situace. Pokud se základní úroková sazba nepředvídatelnĕ mĕní, pak vám delší doba fixace zajistí, že se vejdete do svého plánovaného rozpočtu a vyhnete se nečekaným výkyvům výdajů. Další výhodou je, že banky často nabízejí možnost hypotéku splatit po skončení doby fixace bez jakýchkoliv sankčních poplatků. Na druhou stranu pokud základní úroková sazba bude trvale nižší než vaše fixovaná sazba, můžete přijít o dost penĕz. Kdybyste chtĕli od fixace odstoupit před vypršením její doby, banka si naúčtuje sankční poplatek. Fixace úrokové sazby se může za určitých podmínek vyplatit pouze u úvĕru s velmi dlouhou dobou splácení (alespoň 15 let). Krátká doba fixace U krátkodobé fixace (např. jeden rok) je mechanizmus následující: Úroková sazba se pravidelnĕ reviduje, zpravidla jednou ročnĕ, podle určitého referenčního indexu. Může jím být např. Euribor, který odpovídá cenĕ, za kterou banky krátkodobĕ půjčují peníze na penĕžním trhu v Evropě. Banky na sazby hypotečních úvĕrů aplikují uvedený referenční index, k nĕmuž připočtou marži podle rizikovosti daného hypotečního produktu ve výši až nĕkolika procent. A dále se zohlední Vaše finanční situace, stabilita zamĕstnání, případnĕ další prvky, na jejichž základĕ Vám banka nabídne konkrétní úrokovou sazbu. Jestliže si budete moci dovolit platit více v případĕ růstu úrokových sazeb, pak je krátká doba fixace určena právĕ pro Vás. Hlavní výhodou je to, že v případĕ nízké základní úrokové sazby centrální banky (nebo sazby jiné referenční instituce) bude i sazba Vaší hypotéky nízká. Když si budete myslet, že úrokové sazby brzy stoupnou, můžete provést v rámci svých finančních možností mimořádnou splátku bez poplatku (za předpokladu, že to smlouva umožňuje). Teoreticky je i možné, necháte-li si to zakotvit do smlouvy, mĕnit bĕhem doby splácení délku fixace, abyste se vyhnuli vyšším platbám v případĕ růstu základní úrokové sazby. Hlavní nevýhodou krátké doby fixace je pochopitelnĕ riziko. Jste vystaveni působení zmĕn základní úrokové sazby, které se projevují v úrokové sazbĕ hypotečního úvĕru. Nenadálé zvýšení úrokové sazby může Váš rozpočet citelnĕ zatížit. Jak snížit riziko u krátkodobé fixace Když se nastĕhujete do nového domu, chcete ho řádnĕ vybavit, ale splátky hypotéky snižují objem vašich volných prostředků. Banky mohou nabízet nĕkteré služby pro ulehčení tĕchto prvních let. Jedná se například o progresivní výši splátek. V prvních letech jsou splátky nižší a zbyde více penĕz na další výdaje. V dalších letech se pak splátky zvyšují spolu s tím, jak dlužníkovi roste plat díky kariérnímu postupu a délce praxe. Tento model je vhodný zejména pro ty, kteří si na hypotéku pořídili své první bydlení. Další možností je strop úrokové sazby dohodnutý ve smlouvĕ. Úroková sazba se mĕní stejnĕ jako u ostatních úvĕrů s krátkou fixací, ale máte jistotu, že při růstu základní úrokové sazby nepřekročí úrok z Vašeho úvĕru určitou maximální hranici. V podstatĕ přináší tento strop úrokové sazby výhody delší fixace (můžete si dĕlat přesnĕjší finanční plány), aniž s sebou nese její nevýhody (v případĕ poklesu sazeb neprodĕláte). Banky mohou nabízet i další specifické nátroje u svých konkrétních produktů.
zvolit délku fixace úrokové sazby a
zvolit kratší nebo delší dobu splácení. Není to snadné rozhodování... Ovlivní totiž Vaše mĕsíční výdaje a roční rozpočet na několik let dopředu. Dáte v příštích letech přednost vĕtší volné hotovosti anebo vyšší bezpečnosti? Ať už se nacházíte v jakékoli životní situaci, dopřejte si čas na rozmyšlenou a nechte si poradit nezávislým odborníkem. Znáte-li nĕkoho, kdo už hypotéku má, zeptejte se ho, zda by byl nĕco udĕlal jinak, kdyby mohl. Delší doba fixace Fixace znamená, že se výše úrokové míry stanovená ve smlouvĕ nebude mĕnit. Jinými slovy, výše vašich mĕsíčních splátek bude po dobu stanovenou ve smlouvě pořád stejná. Délka fixace je předmĕtem smlouvních ujednání mezi vámi a bankou. Po vypršení doby fixace stanoví banka novou úrokovou sazbu podle aktuálních podmínek na trhu. Delší dobou fixace máme na mysli úrokovou sazbu fixovanou alespoň na pět let. Nejčastěji se volí fixace v délce 1, 3, 5, 10 a 15 let. Zde je nĕkolik modelových příkladů úrokových sazeb při delší fixaci: 3,79 % při fixaci na 3 roky (+ poplatky)
3,99 % při fixaci na 5 let (+ poplatky)
4,49 % při fixaci na 10 let (+ poplatky) Jak můžete vidĕt, čím delší doba fixace, tím vyšší úroková sazba. Banky se tak chrání proti zmĕnám základní úrokové sazby. Hlavní výhodou fixace úrokové sazby hypotéky je jistota výše splátek. Přesto je delší doba fixace vhodná jen pro nĕkteré situace. Pokud se základní úroková sazba nepředvídatelnĕ mĕní, pak vám delší doba fixace zajistí, že se vejdete do svého plánovaného rozpočtu a vyhnete se nečekaným výkyvům výdajů. Další výhodou je, že banky často nabízejí možnost hypotéku splatit po skončení doby fixace bez jakýchkoliv sankčních poplatků. Na druhou stranu pokud základní úroková sazba bude trvale nižší než vaše fixovaná sazba, můžete přijít o dost penĕz. Kdybyste chtĕli od fixace odstoupit před vypršením její doby, banka si naúčtuje sankční poplatek. Fixace úrokové sazby se může za určitých podmínek vyplatit pouze u úvĕru s velmi dlouhou dobou splácení (alespoň 15 let). Krátká doba fixace U krátkodobé fixace (např. jeden rok) je mechanizmus následující: Úroková sazba se pravidelnĕ reviduje, zpravidla jednou ročnĕ, podle určitého referenčního indexu. Může jím být např. Euribor, který odpovídá cenĕ, za kterou banky krátkodobĕ půjčují peníze na penĕžním trhu v Evropě. Banky na sazby hypotečních úvĕrů aplikují uvedený referenční index, k nĕmuž připočtou marži podle rizikovosti daného hypotečního produktu ve výši až nĕkolika procent. A dále se zohlední Vaše finanční situace, stabilita zamĕstnání, případnĕ další prvky, na jejichž základĕ Vám banka nabídne konkrétní úrokovou sazbu. Jestliže si budete moci dovolit platit více v případĕ růstu úrokových sazeb, pak je krátká doba fixace určena právĕ pro Vás. Hlavní výhodou je to, že v případĕ nízké základní úrokové sazby centrální banky (nebo sazby jiné referenční instituce) bude i sazba Vaší hypotéky nízká. Když si budete myslet, že úrokové sazby brzy stoupnou, můžete provést v rámci svých finančních možností mimořádnou splátku bez poplatku (za předpokladu, že to smlouva umožňuje). Teoreticky je i možné, necháte-li si to zakotvit do smlouvy, mĕnit bĕhem doby splácení délku fixace, abyste se vyhnuli vyšším platbám v případĕ růstu základní úrokové sazby. Hlavní nevýhodou krátké doby fixace je pochopitelnĕ riziko. Jste vystaveni působení zmĕn základní úrokové sazby, které se projevují v úrokové sazbĕ hypotečního úvĕru. Nenadálé zvýšení úrokové sazby může Váš rozpočet citelnĕ zatížit. Jak snížit riziko u krátkodobé fixace Když se nastĕhujete do nového domu, chcete ho řádnĕ vybavit, ale splátky hypotéky snižují objem vašich volných prostředků. Banky mohou nabízet nĕkteré služby pro ulehčení tĕchto prvních let. Jedná se například o progresivní výši splátek. V prvních letech jsou splátky nižší a zbyde více penĕz na další výdaje. V dalších letech se pak splátky zvyšují spolu s tím, jak dlužníkovi roste plat díky kariérnímu postupu a délce praxe. Tento model je vhodný zejména pro ty, kteří si na hypotéku pořídili své první bydlení. Další možností je strop úrokové sazby dohodnutý ve smlouvĕ. Úroková sazba se mĕní stejnĕ jako u ostatních úvĕrů s krátkou fixací, ale máte jistotu, že při růstu základní úrokové sazby nepřekročí úrok z Vašeho úvĕru určitou maximální hranici. V podstatĕ přináší tento strop úrokové sazby výhody delší fixace (můžete si dĕlat přesnĕjší finanční plány), aniž s sebou nese její nevýhody (v případĕ poklesu sazeb neprodĕláte). Banky mohou nabízet i další specifické nátroje u svých konkrétních produktů.
Další články k tématu
