Hlídejte si svou nemovitost, dokud je vaše – 2. část

Na změny v Občanském zákoníku musí reflektovat i majitelé nemovitostí. NOZ výrazně posiluje institut "dobré víry", který může nahrávat zlodějům a nepoctivcům. Buďte tedy obezřetní a svou nemovitost si hlídejte. Dobrým pomocníkem vám k tomu může být server www.Katastr365.cz. 

Naši první část rozhovoru jsme minulý týden skončili zásadním závěrem. Obrana proti jakémukoliv vkladu, se kterým jako majitel nesouhlasím, je nejen nejúčinnější, ale především nejlevnější v období první, minimálně 20ti denní lhůty, když to vypadá, že řízení na KN vlastně tzv. „spí“.

Ano, je to nejlepší a nejlevnější období pro obranu vůči stavu, se kterým jako vlastník nesouhlasíte. Na stránkach www.katastr365.cz , v sekci „ke stažení“, je možno zdarma stáhnout formuláře, které lze účinně použít. Čím dříve se o změně na výpisu dozvíte, tím máte více času na účinnou obranu. Rozhodně doporučuji nespoléhat se na zdlouhavé a nákladné soudní řízení.

Potřebuji k vyplnění těchto formulářů asistenci advokáta a tedy, vznikají mi už nyní nějaké náklady s právníky?

Formuláře jsou navrženy jednoduše, přesto účinně. Měl by je zvládnout vyplnit každý. A bez advokáta a tedy i bez dalších nákladů. Je to první a zárověn poslední krok, který se dá zvládnout bez nás právníků a našeho palmáre (pozn. autora: palmáre - odměna advokáta).

Co se stane, dozvím-li se o změně v zápisu katastru nemovitostí pozdě. To může mít několik důvodů, ať už ztracený dopis z úřadu, ukradený dopis podvodníky a samozřejmě i tím, že si své nemovitosti nenechávám sledovat a nebo jsem dlouhodobě mimo …

Pokud se o změně dozvíte až po provedení vkladu podvodného převodu, pak se situace komplikuje. Záleží, po jak dlouhé době to je. Předpokládejme, že doporučený dopis z KU mi zloděj přesměruje, takže na něj nemohu v zákonné lhůtě 30ti dnů reagovat obranou. Nezbývá mi tedy, než podvod dokázat. Potřebuji tedy advokáta a musím počítat s nejistotou, soudy a náklady.

Co se stane, když podáme s advokátem žádost o zápis poznámky spornosti zápisu a pak nepodáme onu žalobu? Zapomeneme, unikne nám lhůta apod.

Pokud požádáte o zápis poznámky spornosti v oné lhůtě jednoho měsíce, pak se vyznačí na výpisu z katastru nemovitostí veřejná poznámka, která je rozhodná pro všechny budoucí nabyvatele. Poznámka říká, že ohledně nemovitosti je vedeno sporné řízení. Proto, pokud bude řízení vyřízeno ve váš prospěch, nemohou noví nabyvatelé čerpat výhody institutu dobré víry, jelikož veřejný seznam (KN) jasně dává na vědomí, že nemovitost je zasažena sporným řízením. Kdyby za existence této poznámky někdo další nemovitost koupil, nebude se na něj vztahovat dobrá víra, neb je znatelné, že nemovitost je zatížena nějakým sporným řízením. Proto je nutné, dozvědět se o změnách vždy a pokud možno co nejdříve.

Zůstává poznámka spornosti na výpisu do doby, než je věc vyřízena?

Ne, nikoli. Musíte ji podpořit ve lhůtě dvou měsíců žalobou na určení vlastnictví k nemovitostem. Pokud tak neučiníte, katastr poznámku vymaže a nemovitost bude opět nezatížená jakoukoliv obrannou informací.

Co se stane, podám-li poznámku spornosti až po diskutovaných 20 + 30 dnů, tedy třeba 53 den?

Ne vždy to bude přesně 20 + 30, tyto lhůty jsou definovány jako minimální. Každopádně, vaše otázka směřuje k situaci, kdy poznámku podáte třeba 90. den po doručení smluv na KN. V tento moment je postup stejný jako v případě podání v minimální lhůtě 20 + 30, ovšem s jedním podstatným rozdílem. Takové podání není obranné vůči nabytí v dobré víře. Opět zde hraje významnou roli, kdy jste se o změně na katastru dozvěděl. Kupující, který nabyl v dobré víře, i přesto, že to může být tichý společník zloděje, bude mít ve svých právech přednost, a to až do okamžiku, je li mu prokázáno, že nejednal v dobré víře, případně, že jste si ve skutečnosti žádný dopis nepřevzal od poštovního úřadu. Opakuji, vůbec bych se na prokazování, grafologii či dohledávání podkladů na poště nespoléhal a nevnímal je jako jistotu. Jediná jistota je a bude sledovat změny na výpisech a být o změnách informovaný včas, a tím pádem i reagovat včas a úspěšně se vyhnout všem podvodům, nákladům za advokáty a následným letitým soudům.

Jak se bude řešit situace, kdy mi katastr dopis zašle, ale mně doručený nebude, a ne z důvodu zcizení podvodníkem?

Rozdělme si stav "nedoručení" na dvě formy. První, kdy mi katastr dopis pošle, ale z důvodů na straně odesílatele nebo doručovatele mi není doručen. A druhý, kdy je dopis zlodějem přesměrován a přes falešný doklad převzatý kdekoliv v ČR. Tedy, doručen adresátovi je.

Jaký rozdíl to pro mě znamená?

Faktický důsledek je stejný, vy jako právoplatný vlastník dopis, a tedy i informaci, nedostanete. Právně je ta situace složitější.

V prvním případě, kdy jste prokazatelně informaci neobdržel, se lhůta pro podání žádosti o zápis poznámky spornosti zápisu s účinnosti pro každého nového nabyvatele, tedy i nabyvatele v dobré víře, prodlužuje z jednoho měsíce na 3 roky.

To mi přijde dobré, o čem tedy diskutujeme v tom druhém případě.

V druhém případě dopis převezme zloděj vaším jménem a pro katastr je tak dopis doručený a převzatý vaší osobou. V tento okamžik jste v módu jednoměsíční lhůty, a aby se na vás vztahovala lhůta tříletá, musí být podvod v převzetí dopisu prokázán. Bude li zloděj důsledný, nemusí být otázka zpochybnění vašeho podpisu převzetí dopisu vůbec jednoduchá a rozhodně ne rychlá a levná.

Musím tedy u soudu já dokazovat, že byl spáchán podvod?

Jako první podáte se svým advokátem trestní oznámení na neznámého pachatele a případ začne šetřit policie. To je trestně právní rovina. V rovině občanskoprávní musíte podat žalobu na určení vlastnictví a prokázat soudu, že převzetí dopisu bylo provedeno osobou odlišnou od vás, a proto žádáte, aby vám bylo přiznáno právo tříleté lhůty pro ochranu i před nabyvatelem v dobré víře. I když se vám zdá případ jasný, soud budou muset pečlivě zvážit, zdali se jedná opravdu o podvodné jednání, nebo jen o jednání, kterému má soud přiznat výhodu tam, kde dle zákona být nemá. Opakuji, může to být velmi nákladný proces a s nejistým výsledkem.

Pojďme k dalšímu tématu, co si mám představit pod pojmem „Ohrožená dědictví“

Naši rodiče, a především starší generace, je velmi důvěřivá a neznalá principů dnešního světa. Pokud spojíte neznalost a naivní důvěru, je tato generace schopna podepsat prakticky jakoukoliv smlouvu a nechat se upovídat na cokoliv. Tím se naše dědictví stáva ohrožené. Vzpomeňte třeba na film Šmejdi. Z toho se muselo každému slušnému člověku udělat nevolno. Zapojit do sledování nemovitosti rodičů je tak nejen pro jejich klid, ale vlastně si tím chráníme i své dědictví. Vnímejme to jako jednu z pomoci, kterou můžeme rodičům ve stáří nabídnout.

Kolik bylo podvodných převodů nemovitostí ročně?

Máme data z roku 2012, v tomto období se hovoří o nemovitostech s úhrnnou hodnotou 1,5 miliardy korun. To je ohromná částka, zvlášť v porovnání ceny automatického sledování, které Katastr365.cz nabízí již od 199 Kč/rok.

Pane Klusáku, děkuji za rozhovor.

P. N.