Podzim zahájily banky nezvykle vlažně

Sezónnost posledních let letos neplatí. V době letních dovolených banky zpravidla zvolnily a připravovaly se na podzimní měsíce, které byly druhým vrcholem hypotečního cyklu. V září banky spouštěly kampaně, které měly za cíl přitáhnout klienty a zlepšit výsledky před koncem roku. Letos je to jinak. Klienti se v obavě z budoucího nárůstu sazeb hrnou na banky sami a ty až na výjimky nemají motivaci s cenami nějak zásadně hýbat.

Indexy nabídkových sazeb zamrzly

Určité zlevnění jsme zaznamenaly u hypoték bez dokladování příjmů (Equa Bank a Raiffeisenbank). Technicky, díky přenastavení hranic pásem LTV, zlevnila Hypoteční banka a ČSOB klasické hypotéky mezi 85 – 90 % LTV. Snížení sazeb u 8letých a delších fixací oznámila Expobank. Naopak navýšení sazeb u klasických hypoték se 7 a 10letou fixací provedla UniCredit Bank a plošný nárůst sazeb o jednu desetinu procentního bodu oznámila také Česká spořitelna. 

Výsledkem je další stagnace úrokových indexů. Index GOFI 70, který mapuje nabídkovou sazbu pro hypotéky do 70 % u všech bank na trhu, v září klesl o jeden bazický bod z 2,17 % na 2,16 %. Index GOFI 85 (průměr v pásmu 70 – 85 % LTV) v září zůstal na 2,33 % a stagnaci vykazuje i index 100% hypoték. Ten v srpnu skokově propadl o celou desetinu, neboť 100% hypotéky přestala nabízet Wüstenrot hypoteční banka. Nyní hodnota indexu sklouzla jen o setinu na 3,31 %. Po očištění tohoto faktoru však index GOFI100 svého faktického minima dosáhl v dubnu a květnu letošního roku. V praxi nyní na trhu vidíme spíše tendence zdražování rizikovějších 100% hypoték. 

Tip: Indexy GOFI jsou pouze statistickým průměrem sledujícím trendy. V praxi nabídka bank u hypoték do 70 % LTV stále začíná na 1,69 % pro 3letou fixaci. Pod dvěma procenty jsou nyní nabídky 5ti bank. Konečnou cenu ovlivňuje mnoho faktorů a nabídková sazba je pouze odrazovým můstkem pro nalezení vhodné banky. Pro detailní srovnání doporučujeme využít služeb zkušeného hypotečního specialisty.

Individuálních slev ubývá. Skutečné sazby se přibližují nabídkovým 

Úrokové sazby reálně sjednaných hypoték mapuje ukazatel FINCENTRUM HYPOINDEX. Ten v posledním měřeném měsíci vzrostl z 2,08 % na 2,11 %. Růst indexu odráží jednak zdražení ze strany 3 největších bank, ale také fakt, že banky jsou méně ochotné k individuálním slevám, díky kterým byl dosud FINCENTRUM HYPOINDEX pod nabídkovými sazbami a nyní se rozdíl mezi těmito ukazateli začíná rychle zmenšovat, jak dokládá následující graf. 

Kam zamíří sazby teď?

Od června pracujeme s hypotézou úrokového dna a ta se zatím potvrzuje. Nejvíce změn úrokových sazeb proběhlo v průběhu června a července, v srpnu i září byl prakticky klid. S příchodem podzimu proto pracujeme s dvěma scénáři budoucího vývoje.

TIP: Více o jednotlivých scénářích se dočtete v komentáři „Hypoteční sazby hledají směr. Otevřené jsou dvě cesty“. 

Ačkoliv sazby na mezibankovním trhu meziměsíčně výrazně spadly a začínají se blížit historickým minimům z dubna letošního roku, stále se kloníme spíše ke statickému scénáři, který předpokládá, že banky budou více pracovat s cílovým zvýhodněním, takže na akční nabídky a nižší sazby dosáhnout pouze určité skupiny klientů. Prvních pět říjnových dní podporuje naši hypotézu. Banky se nikam nehrnou a jedinou bankou, u které vidíme apetit po nových hypotékách je Raiffeisenbank, která již podruhé snížila nabídkové sazby a znovu o desetinu procentního bodu. Tento „statický“ režim však může vzít za své. Právě nyní, v průběhu října, se dají ještě získat obchody, které ovlivní výsledek banky v tomto roce. Není tedy vyloučeno, že v příštích týdnech přijdou některé banky s cenovým zvýhodněním. Pravděpodobnost považujeme za dost vysokou, vzhledem k tomu, že právě cena peněz má od června klesající trend a blíží se k minimům letoška.    

Index dostupnosti bydlení pod 35 procenty. OK

Nízké sazby v kombinaci se stále ještě příznivými cenami nemovitostí poskytují excelentní podmínky pro pořízení vlastního bydlení. Index dostupnosti bydlení (IDB), který měří, jak velkou část čistého příjmu musí domácnost vynaložit na splátku hypotečního úvěru, v září dosáhl hodnoty 32,7 %. Tedy třetinu příjmu vynaloží domácnost na splátku hypoték a 2/3 zůstávají domácnosti na ostatní výdaje. Na regionální úrovni jsou ovšem patrné rozdíly, nejlepší dostupnost dlouhodobě vykazuje Ústecký a Moravskoslezský kraj, nejhůře jsou na tom obyvatelé Prahy a Brna, kde na splátku modelové hypotéky okolo poloviny tamních příjmů. 

Index dostupnosti bydlení se od konce roku 2011 pohybuje na celorepublikové úrovni v pásmu od 30 – 35 %, což obecně značí příznivé podmínky pro pořízení vlastního bydlení. I přes pozvolný nárůst sazeb i cen nemovitostí očekáváme, že se index bude ve většině krajů ČR po zbytek roku pohybovat v pásmu do 35 %, což obecně značí nadprůměrně příznivé podmínky pro pořízení vlastního bydlení. Míru dostupnosti bydlení v jednotlivých krajích ilustruje následující graf, detailněji se budeme dostupnosti bydlení věnovat v našem příštím komentáři. 

Zdroj: GOLEM FINANCE, www.realitycechy.cz, banky, www.hypoindex.cz