Předčasné splacení hypotéky? Zaplatíte až o desetitisíce více!

Poslanci navrhli změnu zákona tak aby konkrétněji určovala na co mají banky v případě předčasného splacení hypotéky nárok a nebyl až tak velký prostor pro úvahu a subjektivní určování nákladů ze strany bank. To by bylo v pořádku, pokud by ruku v ruce s tímto záměrem také nedocházelo k výraznému nárůstu poplatků za předčasné splacení. V zásadě jde o to, aby banky mohly uplatnit větší nárok na náhradu nákladů spojených s předčasným splacením. Jedná se o rozdíl ve sjednané úrokové sazbě a sazbě určenou ČNB do konce fixačního období, maximálně však 3 procenta předčasně splácené částky. Předčasné splacení tak vyjde i na několik desítek tisíc korun. Při splátce dvou milionů bude činit platba za předčasné splacení 50.000 korun, maximálně 60.000 korun. To je výrazné zvýšení proti současnosti. Novela je odůvodněna logickým argumentem, že má lépe vymezit a jasně konkretizovat náklady na předčasné splacení, ale ty ve skutečnosti výrazně vzrostou. 

Administrativní náklady při předčasném splacení s u bank liší

V současné době banky uplatňují administrativní náklady odlišně z důvodu, že neexistuje přesný zákonný ani jiný výklad a výčet těchto administrativních nákladů. Banky se tak řídí orientačním výkladem České národní banky, co vše lze do administrativních nákladů zařadit.

"Jde hlavně o administrativní výdaje na zaměstnance, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady na tisk a kopírování dokumentů, telefonní poplatky či kancelářské potřeby.“

Dle reálné praxe banky ale nevyúčtovávají jednotlivé náklady, ale zpaušalizovaly si je na úrovních od 500 do 1500 korun. Ani u jednotlivých bank však nemusí být administrativní náklady stejné, mohou se lišit i dle délky fixace.

V současné době tedy žádná pravidla k přesnému určování výše administrativních nákladů nejsou, nebo mohou existovat pouze na úrovních banky v rámci vnitřních nařízení.

Některé banky žádné sankce ani poplatky neuplatňují

Poplatky či administrativní náklady v souvislosti s předčasným splacením neuplatňují již nyní některé banky. Například Air Bank přímo deklaruje, že je možné splatit hypotéku bez sankcí a jakýchkoliv nákladů. Dalším příkladem může být Fio, kde se rovněž deklaruje předčasné splacení bez sankcí s výjimkou případů, kdy se jedná o refinancování jiným úvěrem (tedy využití lepšího úroku u jiné banky). U jiných bank se pak nejčastěji pohybujeme v uvedeném rozmezí 500 až 1500 korun. Banky také nabízejí speciální druhy hypoték, kde je možné splatit předčasně bez jakýchkoliv nákladů, ale to jsou spíše okrajové produkty. 

Nejen vyšší náklady, ale také úlevy v některých případech

Protože je před volbami a nelze jen tak bez následků zvýšit náklady lidem v souvislosti s předčasným splacením hypotéky, snaží se navrhovatelé prodávat návrh jako vyvážený, tedy něco za něco. Na jedné straně zvýšení plateb za předčasné splacení, na druhé straně pak úplné osvobození od plateb či sankcí v dalších situacích. Například při prodeji zatížené nemovitosti, kdy se předčasně splácí hypotéka, se nebude muset platit nic, pokud bude hypotéka trvat déle než dva roky a vlastník bude takto dlouho nemovitost vlastnit. Proti současnosti se tak nebude hradit nic. Nyní má banka nárok na 1 procento předčasně splácené částky, maximálně 50 tisíc korun.

To může vytvářet vyváženější obraz návrhu. Návrh je tedy prezentován i tak, že cílí především proti lidem, kteří účelově splácejí předčasně hypotéku bez vážného důvodu jenom se spekulací na nižší úrok u jiné banky. Lidé, kteří naopak splatit předčasně musí, tak tam jim návrh spíše ulevuje.

Máte problém s předčasným splacením?

Tady je na místě spíše obecná rada. Tedy zvážit, zda je možné počkat do konce fixace, kdy je splacení či částečné splacení zcela zdarma, nebo využít stávající model, kdy je možné každý rok splatit až 25 procent hypotéky rovněž bez sankcí. Ve chvíli, kdy to není možné a například je třeba prodat zatíženou nemovitost, se jedná o náklady, které skutečně bance mohou v důsledku předčasného a neočekávaného splacení vznikat, a nějaký přiměřen poplatek je zde na místě.